オープンレジデンシア中野坂上コート【超小規模ゆえに嵩むランニング】3階54㎡5,980万円（坪単価363万円）

続けて、オープンレジデンシア中野坂上コート。

設計はカスケードアンドパートナーズ、施工はオープンハウスアーキテクトです。

デザインはエントランス周りに質感のある天然石を用い、外観はシックなトーンでまとめ上げた近年のオプレジらしいものです。

ただ、敷地面積は500㎡に満たず、30～50㎡台が多数の総戸数21戸という超小規模物件になりますので、エントランス周り等のスケール感には欠けますね。

前回の記事で書いたように”そうはいっても特に安いとは感じない”のが近年のオプレジの傾向である中、この物件に関しては幾らかはそういった面が考慮された価格設定と感じることが出来るのは救いですけどもね。

ちなみに、先ほどのプランのような物件内で面積が大きな3LDKの単価がイマイチ伸びていない理由の1つには駐車場の影響もあるでしょうね。オプレジではけして珍しいことではありませんが、当物件には駐車場が1台もありません。

前回のオープンレジデンシア中野坂上コート。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の1LDK+S、北東角住戸です。中層階住戸ながら北側は細い道路の向かいに5階建マンション、東側は隣接して3階建ということで、少々厳しいポジションになります。

間取りは玄関位置に魅力を感じる角住戸で、効率的な居室配置に加え、サービスルームと洗面所がノンリビングインと出来ているのは悪くありません。

ただ、主開口部のある北側ですら柱が食い込んでいるのはいただけません。
オプレジですのでこれも驚くには値しないものの、それなりのお値段のマンションですんで…。

坪単価は363万円。日照・視界条件良好な同面積帯の南向き住戸に比べ1割程度安い水準であり、日照が期待出来ない上にモロにお見合いなポジションが考慮された水準ではあるでしょう。

ちなみに、オープンハウスは新中野駅徒歩6分の中央3丁目にオープンレジデンシア中野中央を2018年に分譲しており、その平均坪単価は約345万円でしたので、お見合いやコロナ禍であることを考慮するとさらなるインパクトがあって欲しかった印象もありますが、違和感のある水準ではないでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど、昨今のオプレジ仕様でお馴染みの仕様になります。
1年前ぐらいまではこういった価格帯の物件で、水回りのシーザーストーン天板やタイル貼の廊下などが採用されていることが少なくなかったのでその当時と比べると少々寂しい感じではあるんですけどもね。

管理費は428円/㎡。ディスポーザーはないながらもかなりの小規模、かつ、内廊下を採用していることが影響してか非常に高額です。先ほどのような70㎡台ともなると管理費だけで3万円超えますのでなかなかの負担感があります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。