ザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス＆タワー【麻布十番寄りの東京タワービュー】18階100㎡20,600万円（坪単価678万円）

ザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス＆タワー。

所在地：東京都港区三田5-66-4（地番）
交通：白金高輪駅徒歩8分、麻布十番駅徒歩9分、三田駅徒歩12分
用途地域：近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数：地上22階地下2階建、266戸（事業協力者住戸11戸含む）

先行するザ・パークハウス高輪タワーと同じく白金高輪駅を最寄りとする物件で、こちらは白金高輪駅から離れる分、麻布十番駅も使いやすいポジションにあるのが大きな特徴になるでしょう。なお、地味にケーヨーデイツーが近いのも個人的にはツボですね。都心はホームセンターが少ないので近所にあると結構便利なんです。

言うまでもなく低地なポジションですし、首都高もほど近いところではあるものの、南側隣接地の三田ハウスを除くと周囲は高い建物が少なくなっており、本来は最高限度35mエリアながら「港区東京都市計画高度地区の絶対高さ制限の特例」に係る認定を受け22階建となっている点はやはり魅力でしょうね。

やはり緩和を受けた23階建、イタリア大使館隣接、さらに第一種住居地域のタワーマンションという特長を持ったザ・パークハウス三田タワーほどの珍しさを感じることはないものの、当物件のタワー棟からは北方向に足元付近から東京タワーが望め、ザ・パークハウス三田タワーにはない魅力も有しています。

その名の通りタワー棟とレジデンス棟の2棟構成で（一応ラウンジ棟もありますが…）、レジデンス棟は7階建になりますので、全体として高さを出せているわけではないものの、敷地面積5,200㎡超は総戸数266戸という数字以上のゆとりがあり、”ガーデン”とマンション名に入っているだけのことはある植栽計画にも注目出来る物件ですね。

ちなみに、通学区の御田小学校は徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は100㎡の3LDK、北向き中住戸です。北側は丘上の綱町エリアが広がっており、高い建物が少なく、かつ、シティタワー麻布十番、パークコート麻布十番ザ・タワー、綱町パークマンションなどの近隣タワーも上手いことかわすポジションゆえに東京タワーが足元からという魅力的な眺望が得られます。

間取りは中住戸ながら100㎡が確保されたポジションなりのゆとりあるものですね。
17階～22階の高層フロアは半分以上が100㎡超になっているのですが（事業協力者住戸もわりと多いけども…）、中住戸（角住戸は全て100㎡超）での100㎡超はこのプランだけであり、眺望に重きを置いたプランニングということになりますね（※）
※レジデンス棟にも100㎡超がわりと施されていて全体的にこのご時世珍しいほどゆとりあるプランが多くなった物件と言えます。

ただ、プランに関しては100㎡なりにそこそこのスパンが確保されているのは良い反面、柱はなかなか強烈ですね…。

ザ・パークハウス三田タワーも同様にガッツリ柱が食い込んだ設計だったのが記憶に新しいところなので驚きこそないのですが、このレベルのタワマンとしてはかなり残念に感じる部分になります。

柱が食い込んでいることに伴い窓際天井部の梁（下り天井）もかなり目立ちますし、普通にバルコニー内にアウトフレーム化して欲しかったところでしょう。
また、好み次第のところもありますが、全室を北面に並べるよりもLDの開口部を重視した設計の方がより特色が際立ってよかった印象もありますね。

洋室1室はLDの南側（共用廊下側）のリビングイン設計（行灯部屋）とし、LDに柱と柱の間に渡るワイドサッシを施した方が魅力的だったように思います（むろんキッチン位置などの調整は必要ですが、そういったプランは内廊下タワマンではよく見かける一般的なものなので何ら難しくないはずです）。

当プランはいわゆるリビングスルー設計が採用されており、少々の苦しさを感じるあたりからしてもそのようなプランの方が良かったような気もしますよね。廊下1と廊下2がつながりそうでつながっていないのはLDの畳数表記をなるべく大きなものにしたかったからでしょうか。

100㎡の3LDKということを考えればLDは15畳でもかなり小さく、そのあたりのバランス感も少々気になります。収納はかなり充実していますし、ダブルボウルの洗面台などは100㎡ならではの魅力的な点ではあるのですが…。

坪単価は678万円。高層階角住戸は700万円台中盤まであり、日照だけでなく開口部的なインパクトに欠ける中住戸なりの単価設定にはなっているようです。

また、高層階全体でみるとザ・パークハウス三田タワーやザ・パークハウス高輪タワーよりも幾らかこなれた設定になっており、駅距離に加え昨今の市況悪化も幾らかは考慮された印象ではあるでしょうか。
駅距離やグレード感、そして設計面などよりも眺望（というか東京タワー）に重きを置く方にはこのご時世なりに魅力ある水準だと思います。

600万円を超える価格帯と設計（柱の食い込み）や建物自体のグレード感（特にデザイン）とのギャップはどうしても感じてしまうところなので、そこいらへんをもう少し頑張った上でこの単価であって欲しかったとも思いますが…。

ちなみに第1期は63戸の販売でこのご時世この価格帯の物件ということを考えればまずまずでしょうか。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。