パークホームズ用賀一丁目【ギリギリ用賀一丁目の駅徒歩10分】8階102㎡14,938万円(坪単価484万円)

パークホームズ用賀一丁目。

所在地:東京都世田谷区用賀1-9-1他(地番)
交通:用賀駅徒歩10分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:8階建、75戸

"用賀一丁目"というと、クラッシィハウス用賀一丁目シティハウス用賀一丁目のある第一種低層住居専用地域を思い浮かべる方も多いはずで(当敷地の南東側すぐのところは中町5丁目であり、用賀一丁目の端になります)、第一種住居地域や近隣商業地域となった谷沢川沿いのこのエリアはそれらの一低エリアとは少々趣の異なるところになります。

ただ、この谷沢川沿いのエリアを挟むように広域に一低が広がっているように基本的には落ち着きのある住宅街ですし、南東向かいの中町アドレスに2016年に分譲されたリストレジデンス用賀とは異なりギリギリでも駅徒歩10分内になっているあたりも悪くないでしょう。

シティハウスは同様に駅徒歩10分でしたが、クラッシィハウスは駅徒歩11分でしたし、それらのような丘上ポジションでない分、駅までフラットアプローチとなる点もアクセス重視の方には良い材料と言えます。

その谷沢川沿いに加え神学院前の通り沿いにも桜並木があるので(さらに、当物件の敷地南東道路沿いにはそれれらの桜を繋ぐように桜が施される)、春の景観に魅力のあるエリア、かつ、通学区の桜町小学校まで徒歩8分(通学路利用)という点も魅力で、最低限の利便性は捨てられないけれども環境も重視したい子育て世代にとってバランスの取れたポジションになるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は100㎡超の3LDK、南角住戸です。南西側は戸建の先に当物件と同じような高さのマンションがありますので広域での視界抜けは得られません。ただ、南方向のコカ・コーラの建物よりも大分高い位置にある最上階住戸であり、その先も戸建が連なったエリアになってくるのでかなりの視界抜けが楽しめるポジションになりますね。

手前の戸建エリアは一低のように高さ制限が厳しくない第一種住居地域なので土地がまとまれば当物件クラスのものになる可能性はゼロではないものの、一低に挟まれた第一種住居地域なりの視界抜け良好なお部屋と言えるでしょうね。

間取りは最上階南角というポジションに相応しい物件内で最も大きなものになります。

隣戸との兼ね合いで南に面しているのはLDだけというややクセのあるプランではあるのですが、無理して南面を「LD+洋室1室」などとしなかったことでLDを魅力の高いものに出来ているのは好感の持てる点でしょう。

欲を言えば南西側の開口部ももう少し大きくして欲しかった印象ではあるものの、南東面に幅のある開口部を有したプランで、そこからの望む奥行のある眺望は格別でしょうね。

北側ながらルーバル、そして門扉付の大きなポーチを有するなど最上階角住戸なりの特色も有したプランで収納も充実しています。

一方、気になるのは廊下の長さでしょうか。南東側が隣戸によりえぐられている専有部形状が大きく影響し、少々の苦しさを感じてしまうのは確かです。

廊下は洋室3の手前までにして、洋室1はLD内からのリビングインとするのも1つの手だったかもしれませんね(キッチンはLDの北西部に移動)。

そもそもキッチンがこの位置なのに廊下側に扉がないのはおかしくない???
これは鬼塚せんせーにお願いする案件でしょう…。笑

坪単価は484万円。物件内で最も高い水準になります。当物件の平均自体は400万円ほどになるはずで、向かいで2016年に分譲されたリストレジデンス用賀(駅徒歩11分、平均坪単価約375万円と当時としてはかなり強気な印象だった)との差は案外小さな印象ではあるものの、やはりこういった最上階の特等席住戸ともなると結構な水準になってきますね。

一口に“パークホームズ”と言っても色々なのですが、当物件は共用部・専有部共に高級感は"並"の印象で、坪単価400万円台半ば以上のお部屋にとってはややギャップを感じるところはあります。まぁ、このご時世ですので大きな違和感はないのですが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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