パークリュクス蒲田一丁目【駅徒歩10分でもパークリュクスなんだなぁ…】7階33㎡3,660万円(坪単価362万円)

パークリュクス蒲田一丁目。

所在地:東京都大田区蒲田1-5-19
交通:蒲田駅徒歩10分、梅屋敷駅徒歩11分、京急蒲田駅徒歩14分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:7階建、76戸(非分譲住戸38戸含む)

パークリュクスシリーズにしては駅距離のあるポジションに誕生する物件になります。

ギリギリでも駅徒歩10分圏内ですし、それがターミナル蒲田駅ですので分からんではないのですが、南面に蒲田グリーンパークの空地(緑が施されている)を望む南面良好なポジションですし、準工業地域ながら落ち着きのあるポジションに位置していることを考えればパークホームズの方がむしろシックリくる印象すらあります。

ただ、蒲田駅前では再編プロジェクト(2026年予定)も進行中ですし、単価が伸びにくい実需向けファミリータイプで勝負するより投資ニーズをメインターゲットとしたコンパクトタイプで勝負するのがデベロッパー的には得策な市況であるのは間違いないでしょう。

コンパクトであってもファミリータイプ同様に水回りの設備等に大差のないものが必要になるので建築コストにおける㎡単価も幾らかは高くはなるのが普通ではあるものの(とは言え、床暖房などは設置しないことも多く、水回り1つの1つのグレードも下げられるのでそんなに差はない)、販売単価はそれ以上に伸ばすことが可能、また、そもそもこういったコンパクト物件だと共用・デザイン面にかけるコストを抑えることが出来るのでやっぱりファミリータイプよりは採算面で有利なんですよね。

当物件のポジションはマルエツが徒歩2分、通学区の蒲田小学校が大通りを越える必要のない徒歩8分(通学路で計算)、また、近隣に複数の公園ということで価格はさておきニーズ的には”パークホームズ”も十分だったと思うのですが…。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-7-26_13-52-6_No-00.png
お部屋は33㎡の1DK、南東角住戸です。南東方向は14階建の蒲田グリーンパークがあるものの、南側はそのグリーンパークの空地、そして東方向も低層住宅街で、日照・視界共に魅力のある物件内でも良好なポジションです。

間取りは30㎡台前半でも1LDKとなっていることは少なくありませんが、こちらは1DKであり、確かにDK周りは少々こじんまりとしています。

玄関下足スペースがかなりゆったりとした造りになっているのは良い材料ではあるものの、逆に言うとこの面積帯のお部屋にしては優雅過ぎる印象でもあり、玄関からDKへの動線中途にキッチンをはめ込むことで効率性を高めているとは言え、専有面積のわりに有効面積が小さめの印象にはなるでしょうか。

また、DKは”手前側”であっても角住戸ゆえに抜けのある東側に開口部を設けることが出来ているのは良い点である一方、この大きさの居室であればマスターベッドルームの引き戸は完全に開け放つことの出来るウォールドアになっていると良かったでしょうね。

坪単価は362万円。蒲田駅徒歩4分というまさにワンルーム向きの立地だったデュオステージ蒲田の平均坪単価は約440万円という水準でしたし、駅徒歩10分でもコンパクト物件であればこのぐらいの単価になるのは当然でしょう。

ファミリータイプでは平均坪単価330万円でも簡単ではないでしょうし(当物件は20㎡台が中心であり、平均坪単価は360万円ぐらいになるはず)、やっぱりコンパクトになってしまうんでしょうねぇ…。

駅徒歩10分のコンパクト、また、半分が非分譲住戸ということを考えるともう少し単価を抑えて欲しかった印象もありますが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment