パークリュクス蒲田一丁目【駅距離を鑑みるともう少し特色が欲しかった】2階26㎡2,740万円(坪単価354万円)

続けて、パークリュクス蒲田一丁目。

設計・施工は真柄建設で完成売りになります。

ワンルーム中心の物件ですし、モデルルームコストを抑えることを考えれば完成売りは当然の選択と言えるでしょう。

共用廊下は内廊下、また、バルコニー手摺をガラスとルーバーの2種類設けるなどの工夫も見られますが、共用廊下側に窓を設ける必要のないワンルームマンション(ファミリータイプ中心のマンションにおいては敷地形状にもよりますが田の字3LDKが多くなるもので、共用廊下側に窓が必須になるので外廊下になるのが普通。吹抜などを用いれば内廊下に出来なくはないがコスト的に普通はやりません)は賃貸・分譲問わず内廊下を採用するケースが増えてきていますし、コンパクトにしては駅距離があるポジションであることを考えるともう少し”三井らしさというか大手ブランド物件なりのプライド”みたいなものを感じたかったという思いはありますね。

エントランスホールのデザインはそれなりの印象ではありますが、コンパクトとは言え総戸数76戸の物件ですのでもう少し空間的な広がりがあると良かったでしょうね。

前回のパークリュクス蒲田一丁目

公式ホームページ
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お部屋は26㎡の1R、東向き中住戸です。東側正面方向は3階建の建物になっており、視界抜けは得られないものの、その先も低層住宅街で広域に渡り低層建物となったエリアなので圧迫感まではないでしょう。

間取りは、ごくごく一般的な1Rで多く語ることはありません。
バルコニー側の柱ですら食い込んでいるあたりはよくあるワンルームマンションのそれであり、もう少し柱への配慮があっても良かった印象ではありますかね。

坪単価は354万円。同じ1Rでも上層階住戸などだと坪単価370万円ほどになります。上層階でもとりわけ魅力的な眺望が得られる感じではないですし、賃料にも大きな差が出ないのが一般的ということもあり単価差は小さいですね。

新築、駅徒歩4分のザ・パークハビオ蒲田の1Rの賃料が12万円台中心といった感じで、駅距離を鑑みてやや控えめに見積もっても表面利回りで5%ほどにはなるので相場並の水準ではあるのでしょう。

設備仕様面においては、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないことに違和感はありません。
ただ、壁掛けエアコン1基こそ付いてはいるものの、食洗機やトイレ手洗いカウンター、そして床暖房もないのは特に40㎡超のお部屋にとって残念ですね。

管理費は425円/㎡。小ぶりなスケールの内廊下物件ということもありやはり高いです。パークリュクスはこういった管理費単価になることが多いですし何ら違和感はないものの、実利回りへ与える影響は大きく、こういった点を考えてもやはり大規模物件内のコンパクトプランなどの方が魅力を感じやすくはありますよね。

駐車場は全5台で平置になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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