プレシス幕張本郷【お初の長谷工はプレシス史上No.1】4階73㎡3,798万円(坪単価173万円)

続けて、プレシス幕張本郷。

設計・施工は長谷工で直床です。
前回の記事で述べたように「プレシス×長谷工」は初めてのことで、プレシスは長谷工を使っていないかったこともありこれまでは二重床がマストな感じだったのでやや残念な印象ではあります。

ただ、この規模・価格帯だと他デベロッパーの場合、99%長谷工が起用されるものですし(というかここは長谷工の特命受注かね?)、その場合同様に99%直床が採用されることを考えれば仕方のないことと言えます。

当物件はプランやデザイン面でそれを補って余りある特色があり、特に前回の記事で述べた角住戸のコーナーサッシ周りの設計は長谷工ならではと言えるものですので長谷工を起用したことの意味は非常に大きいでしょう。

外観デザインに関してはそのコーナーサッシも非常に大きな役割を果たしているわけですが、それだけではありません。
バルコニー周りにマリオンを複数施すことでスラブラインと共にグリッドを際立たせていますし、ガラス手摺もフロアや部分部分によって複数のタイプを使い分けたことで非常に繊細なデザインという印象ですね。

また、エントランス周りも秀逸です。”分かりやすさ”という意味ではコーナーサッシ以上かもしれません。

このエントランスは”プレシス史上No.1”はもちろんのこと、エリア内でも一位二位、そして千葉県内でも有数の出来にあると思います。

それぐらい繊細で垢抜けたデザインと感じるのですが、デザイナーはどこの会社なんでしょうね???
総戸数126戸なりのゆとりあるエントランスアプローチに設けられる植栽も素敵ですし、エントランスホールも十分な広さがあります。

共用施設としてはエントランスラウンジとキッズルーム程度ですが総戸数126戸ならば相応でしょう。

空地率は68%とかなり高い物件ですので、機械式駐車場を設けてもこの立地条件ならばもっと駐車場があった方が良かった印象ではあるものの、平置全76台(1階住戸隣接の専用駐車場9台含む)で近年の物件にしては多い方にはなります。

前回のプレシス幕張本郷

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南西向き中住戸です。南西方向は広域に渡り最高高さ10mの第一種低層住居専用地域が広がり戸建ばかりになっているので、この4階住戸からでも半永久的に視界抜けが保たれることでしょう。

間取りはプレシスらしからぬ”73㎡の3LDK中住戸”になります。

当物件の中住戸は70㎡台中心で、62㎡だと2LDKになっているということからもお分かりのようにプレシスシリーズでは珍しいほどゆとりある設計が採用された物件になります。

千葉県内のプレシスでも先日取り上げたプレシス市川行徳ブライトテラスのようなものもありますし、この物件は”単価で勝負”することをある程度念頭においての面積設定という印象を受けますね(もしかすると当初はもう少し上の単価を目指したかったのかもしれませんが、この駅距離・面積帯では難しいでしょうね)。

73㎡もあるわりにはLDは11畳ほどしかないですし、面積ほどのゆとりを感じづらかったもするものの、収納は充実していますし、玄関下足スペースにベビーカーなどを置ける凹みスペースが設けられているのも近年の前回の記事で挙げたような長谷工設計・施工の物件でみられる特徴の1つですね(それでも長谷工設計・施工の物件でも採用されないことの方が多いので、採用されているのはとても良いことです)。

坪単価は173万円。先ほどの最上階南角との単価差は小さいです。しかしながら、この階でも同様に半永久的な視界抜けが得られるので価格差が小さくなっているようですね。
当プランの最上階は3,898万円でグロスで100万円しか差がありません。

この差だとやはり上の階の方が魅力に映るはずなのでもう少し差があっても良かったようには感じますね。

設備仕様面は、価格帯的に水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターがないのは仕方ないにしろ、それなりのスケールのある物件であることを考えるとディスポーザーがないのは残念です。
床暖房がプレシスシリーズではわりと頻繁にみられる電気式ではなく普通にガス温水式なのは良い点でしょう。

管理費は169円/㎡。総戸数126戸のスケールを有しつつもディスポーザーなしの外廊下ということでリーズナブルな水準です。ただ、この内容であればもっと安くともおかしくなかった印象ではありますね。
ちなみに、管理会社はプレシスでお馴染みの伏見管理サービスではなく長谷工コミュニティになります。ここいらへんからも特命受注案件ぽいですよね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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