エクセレントシティ下丸子【自然豊かな駅徒歩10分】1階61㎡5,698万円(坪単価311万円)

エクセレントシティ下丸子。

所在地:東京都大田区下丸子2-283-1(地番)
交通:武蔵新田駅徒歩10分、下丸子駅徒歩11分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:5階建、33戸

最寄駅は武蔵新田ですが、下丸子駅も大差ない距離、そしてアドレスも下丸子となることからマンション名には”下丸子”が入っています。近隣にも下丸子と名のついたマンションが多くなっているエリアですね。

当物件のポジションは矢口中学校から道路を挟んだ北西側隣接地で、準工業地域ではあるものの近隣は住宅街の雰囲気です。

多摩川がほど近いポジションながら多摩川沿いには15階建総戸数758戸の東京サーハウスや15階建428戸のブラウトリエなど1つ1つが複数棟で構成された大規模マンション群が存在しているため、多摩川河川敷まで出ないと多摩川近接の開放感のようなものは味わえないのはちょっと残念です。

ただ、”東急線沿線木漏れ日の街プロジェクト”と名付けられているだけあって近隣には下丸子二丁目公園、下丸子多摩川公園、そしてガス灯通りの並木など、多摩川以外でも豊かな自然を感じることの出来るポジションで駅徒歩10分とのバランスは悪くないでしょう。

東武ストアが徒歩2分、通学区の矢口西小学校が徒歩7分というあたりも魅力の1つでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡超の3LDK、南角住戸です。南東側道路の向かいは矢口中学校というポジションで、南東方向はプール、南方向は4階建の校舎という感じなので、学校隣接地としてはあまり芳しい方ではないですね。
プールの授業がある夏場は賑やかでしょうし、この1階住戸だと冬場は校舎による日照への影響が多少はあるかもしれません。

ただ、主開口部のある南西方向は戸建ですし1階住戸にしては日照に優れたポジションではありますね。

間取りは60㎡ちょっとに過ぎないかなり小ぶりな3LDKなのですが、日照良好なポジションであることを活かした専用庭はやはり魅力の1つでしょう。
LD側は窓先空地であり、至近距離にアルミフェンスがあるのが玉に瑕ですが…。

一方、LDの入口付近の実質的な廊下スペースがやや大きく感じはするものの(LDは10畳表記ほどの大きさを感じづらいものと思われる)、居室畳数・収納共に61㎡の3LDKにしてはしっかりと確保されている印象で、面積帯なりにバランスはとれている印象ですね。

浴室も1418ですし、洋室3の引き戸が大きく開け放てる柔軟性を備えているあたりも好感か持てます。

坪単価は311万円。ファミリータイプでも視界抜けが出てくる上層階住戸だと坪単価330万円近い水準にはなりますが、全体的に単価レンジが狭い印象を受ける物件でデベロッパーの苦しい胸の内を感じる価格設定です。

上限単価をもう少し伸ばせるようなポジションならばこういった低層階はもう少し単価を抑えることが出来るのでしょうが、そういった感じの立地ではなく平坦な値付けで採算を確保するしかないのでしょう。

昨今のこのシリーズの傾向そのままに40㎡台などのコンパクトプランを設けることで全体がファミリータイプになった物件に比べ平均単価を伸ばしていることを考えるとファミリータイプだけでももう少し単価を抑えることが出来なかったのかとも思いますけれども…。

ちなみに、先行するザ・ガーデンズ大田多摩川は最寄駅までの距離は若干遠くはなるものの、リバーフロントの上層階でも坪単価300万円ほどといったところですし、それでも売れ行き好調とは言えないご時世です。

2018年の駅徒歩2分のシャリエ武蔵新田が平均坪単価約280万円、2019年の駅徒歩5分のアールブラン武蔵新田でも平均坪単価300万円ちょっとという水準で、スケール的にも駅距離的にも目立った材料に欠けることを考えると厳しい水準ではあるでしょうね。
そういった点を加味し、3LDKでも60㎡台中心にしてグロスを抑えているのだとは思いますが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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