エクセレントシティ下丸子【小規模のメリット?】2階41㎡3,898万円(坪単価318万円)

エクセレントシティ下丸子。

設計・施工はむろん新日本建設です。

外観やエントランス周りは近年のエクセレントシティシリーズの例に漏れずデザインに気を使っている印象で悪くはないでしょう。
ただ、平均でも坪単価300万円を超える物件であることを考えるともう少しポイントとなるようなものがあると良かった印象ではありますね。

40㎡台も少なくない総戸数33戸というスケールでしかないので難しいところなのは間違いありませんが…。

ちなみに、デベロッパーも小規模物件ゆえのインパクトの薄さやエリアを代表する近隣大規模物件と比較されることを少なからず気にしているようで、ホームページ等には”小規模マンションのメリット”が6点挙げられています。
ただ、正直どれもシックリこないですね…。ランニングコストの件は、むしろ大規模物件の方がスケールメリットを活かすことでランニングが安くなることの方が多いですし(東京サーハウスは天然温泉大浴場に加え、サウナ、プールもありますがこちらよりも管理費単価は安いです。温泉は珍しいケースなので修繕費に関してはまた異なる事情も出てくるのでしょうが、少なくとも温泉やプールのないノンタワマンのケースでは小規模よりも大規模にランニング面でのメリットがあるのは間違いありません)、”小規模は売却時に物件内での競合が少ない”というのもメリットにはならないでしょう。

大規模物件でも余程の目玉物件(最近だとザ・タワー横浜北仲のような超人気物件で転売目的で購入した方が新築時に大量売り出しというようなケース。分譲時よりもかなり高くても売れているようです)でない限りは売り物がそこまで集中することはないですし、大規模物件は普通にしていてもエリア内で目立つので”指名買い(あそこに住みたい)”が多く、やはり売却時も有利に働くことが多いものです。

また、1フロア戸数が少ない小規模物件ならば共用廊下のプライバシー性は高まりはするものの、当物件は5階建での総戸数33戸なので1フロア戸数が特別少ないわけでもないですし…。

前回のエクセレントシティ下丸子

公式ホームページ
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お部屋は40㎡超の1LDK、東角住戸です。南東は道路の向かいが矢口中学校のプールとなるポジション、北東はそこそこ交通量のある通り沿いということで物件内では賑やかな方にはなるでしょう。

ただ、日照に関しては良好ですし、2階でも圧迫感は皆無ですね。

間取りは近年のエクセレントシティシリーズで頻繁にみられるファミリータイプと共存する40㎡台になります。

むろん立地条件等にもよりますが、ファミリータイプに比べると単価を追求しやすく、物件の主方向(当物件で言うと戸建街を望む南西向き)ではない向きにこういった大きさのお部屋を設けると採算上のバランスが改善するのでしょう。

ただ、当物件の敷地は結構奥行が浅いことも影響してか、南西向きの背後(北東部)にこういったプランを設けたことでかなり細長くなってしまっているのは気になる点ですね。

また、このような専有部形状となる一般的なプランニングとは異なりキッチンがLDと洋室の間にあるという個性的なもので、LDと洋室間の離隔は図れているあたりはメリットと言えるでしょうか。

LDとキッチン間の柱の食い込みは少々残念ですし、キッチン横の納戸の位置からも設計面での苦しさを感じたりもしますが、この専有部形状なりに試行錯誤してプランニングした様子が伝わってくるという意味では好感の持てるプランではありますね。

坪単価は318万円。上述のような意図もあり60㎡台の3LDKに比べると幾らか強めの単価設定になっています。
こういった大きさの分譲住戸はエリア的に多くないので、競合は少ないでしょう。ただ、駅距離もそれなりのポジションですし、マンション価格高騰で売れ行きが芳しくないこのご時世においてこういったプランのニーズがどれだけあるか…という点は少々気になるところです。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーがないのは当然といったところですが、価格帯からすると水回りの天然石天板仕様はあってもおかしくなかったですね。
ただ、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターは付いているので悪くはありません。

管理費は333円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですのでスケールメリットに欠ける小規模なりの高めの水準になります。

駐車場は全6台で身障者用1台のみが平置、残りの5台が機械式です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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