マキシヴ練馬DUE【環境も良好なレアな駅徒歩2分】43㎡4,580万円(坪単価352万円)

マキシヴ練馬DUE。

所在地:東京都練馬区練馬1-16-18
交通:練馬駅徒歩2分(西武線。都営線は徒歩5分)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、33戸

基本的にはマキシヴによるワンルーム投資マンションですが、練馬区の条例に従い40㎡台が4戸設けられており、現在の売主はフォーシールとプレシャスホームズとなっていることから売却されたようですね。

たった4戸ではありますが、以下のようにしっかりとしたホームページが出来ているぐらいですし、練馬駅徒歩2分という立地も大きな特徴と言える物件になります。

昨年、練馬駅徒歩1分のまさに駅前なポジションにはプレシス練馬ステーションフロントが分譲されたばかりで、流石にそこまでのインパクトはありませんが、そのプレシスの記事で言及しているように練馬駅の北口というのは練馬文化センター、平成つつじ公園、そして南町小学校と大規模施設が連続しており、駅前に民間の土地は少なく駅近物件は非常に限られています。

当物件のポジションは、平成つつじ公園が至近となる用途地域が一中高となる落ち着きある住宅街でこの駅徒歩2分はなかなかに贅沢なものと言えるでしょう。この一中高エリアは戸建ばかりでマンションがほとんど存在していないのです。

当物件は大半がワンルームながら総戸数33戸しかないことからもお分かりのように敷地面積600㎡弱しかない小規模なので(大きくともこのぐらいの土地になってしまうことからマンションが少ないわけです)、こういったワンルームマンションになってしまうのも仕方がない印象ではあるものの、ワンルームにしておくのが勿体ないぐらいの魅力的なポジションだと思います。

ここからだとまもなく閉園となるとしまえん側もほど近いポジションで“未来への淡い期待”みたいなものもありますね。

設計はオーエーシー設計、施工は小俣建設工業で直床になります。ワンルームマンションなんで仕方ないところではあるでしょう。

デザインは外観・共用部共にシックなトーンでそれなりですが、投資マンションの中でも小ぶりな部類になりますし特筆すべき点はありません。

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の2LDK、南西角住戸です。南側道路沿いに設けられたお部屋で、南側は戸建エリアになりますのでこの最上階住戸(5階住戸)からは日照だけでなく視界抜けまで得られます。

近隣にはこのレベルの大きさの土地ですら少ないですし、将来的にも視界抜けが保たれそうなポジションという意味での魅力もありますね。

間取りはメーターボックスすらも含んだ43㎡ですし、かなりの狭小2LDKになります。
ただ、低層建ゆえの壁式構造を採用した物件なので柱形が出ていないですし(柱の食い込みがないですし)、限られた面積の中で上手くやりくりしている印象ではありますね。

南面スパンのわりに開口部に物足りなさを感じたりもするものの、ルーム1の引き戸を開くと1LDKっぽくもなるので柔軟性もまずまずです。

ルーム1と2の間には壁式構造の耐力壁が入ってしまっているので将来的に壁を取っ払うなどのリフォーム・リノベーションが出来ないのは残念な点になるでしょうか。

坪単価は352万円。2階だと329万円で、視界抜けも出てくるポジションなりの水準ではあるでしょう。

ただ、「住環境良好×南面良好な駅徒歩2分」にブランド感のある物件が誕生していたならばこの単価では済まないはずで、共用面やブランディングは二の次で何よりもこの立地条件に魅力を感じる方にとっては悪くないお部屋でしょう。

投資マンション内のお部屋になるので実需での検討者は少なそうではありますが、このような立地とは言え賃料への”プレミアム”はたかが知れており(投資での利回りは一般的な水準)、環境面での魅力の高い立地条件からするとどちらかと言うと実需向けという印象になるでしょうね。

設備仕様面は、ベースがワンルーム投資マンションということでこういった40㎡台も特筆すべきものは付いていないようです。
ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないことに違和感はありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、そして床暖房もないのは残念です。

管理費は204円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、このスケールでこの水準ならばリーズナブルでしょう。

なお、駐車場はありません。

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