グランドヒルズ目黒一丁目【ようやく第1期ですけど…】4階120㎡32,000万円(坪単価881万円)

グランドヒルズ目黒一丁目。

所在地:東京都目黒区目黒1-5-30他(地番)
交通:目黒駅徒歩6分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上6階地下2階建、25戸(うち非分譲住戸7戸)

いつまでたっても分譲されないので5月に地権者所有の賃貸住戸を取り上げてしまったぐらいですが、ついに第一期が始まったので分譲住戸を取り上げましょう。

といっても第一期はたったの2戸なんですけどねー。汗

賃貸の記事で書いたように、隣地との間で何か揉めごとがあったことによる工事中断があったようですが、無事に今年2月に完成した後も一向に分譲が開始されない、かつ、やっと開始されても2戸というのは単刀直入に言ってしまえば「需給(つまりは価格)のミスマッチが酷い」ということですよね…。

立地は2018年に分譲されたディアナコート目黒のお隣、駅にほど近いポジションながら住居系地域の中でも制限の厳しい方の一中高ですので、利便性と環境を高いレベルで両立させた「グランドヒルズ」らしいものです。
ただ、やはり"住友価格"とも言える強気な設定と感じますし、分譲住戸に関しては100~174㎡ということでかなりの高グロス帯のお部屋が多くなっていることが引き合いが少ない要因でしょう。

住友不動産はこの程度の大きさのプロジェクトの販売に時間がかかっても全く問題ないのでこのままの強気なお値段で何年も売り続けるのでしょうが…。

公式ホームページ
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お部屋は120㎡の3LDK、北西角住戸です。北側は道路の向かいに同じような高さのマンションがありますが、西側はレジディア目黒Ⅱをギリギリ超えるぐらいのポジションになるので(部分によってレジディアの高さは異なり西方向の全部が抜けるわけではない)、西傾斜の恩恵も幾らかはあるでしょう。
南にも面した三方角住戸的なポジションで洋室2に関しては南側からの日照も得られますね。

間取りは、最低でも100㎡となった分譲住戸の中でも大きい方にはなります。南に面しているのは洋室2だけではあるものの、当物件の敷地はパレス三條に大部分が南面を塞がれているわけで、曲がりなりにも物件内では南面条件の良いポジションなりのプランという感じになるのでしょう。

120㎡ともなると各所に十分なゆとりがあるのはもちろんで、居室畳数・収納・水回りの大きさといずれもしっかりとした印象ではあるものの、やはり気になるのは柱の食い込みでしょうね。

LDは21畳超とこの面積帯として最低限の大きさは確保してはいるものの、柱がガッツリ突出していますし、キッチンの横にも柱が食い込んでいるなど低層建にしては随分と柱間隔が短く感じてしまう物件でもあります。

ダイレクトサッシに拘った結果でもあると思いますが、まともなバルコニーも少ないですし、視界及び日照、そして、プラン的にも32,000万円に相応しいかというとやはり疑問ではあるでしょうね…。

坪単価は881万円。お隣のディアナコート目黒の上層階80㎡台で坪単価700万円近い水準でしたし、100㎡を優に超えるプレミアム感の高いお部屋の単価がこの水準になるのはこのご時世ならば分からんではないです。

ただ、そもそもこの物件の100㎡超は最上階などに限った話ではなく(分譲は全て100㎡超)、このお部屋の視界は胸を張れるものではないのでやはりこの単価は"住不価格"でしょうね。
賃貸(地権者住戸)としては60㎡台もあることを考えれば分譲を全て100㎡超に拘る必要はなかったはずですし、100㎡超をもっと減らすことでよりプレミアム感を出した方が高単価で売りやすかった気もします。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、天然石カウンターの浴室、ビルトインエアコン(LD及びマスターベッドルーム)、マスターベッドルームまでの床暖房など、単価帯なりのものになっています。

管理費は533円/㎡。内廊下はもちろんのこと、小規模ながらコンシェルジュサービスやディスポーザーを採用しているだけあって高額ですが、この規模・内容ならばむしろリーズナブルな方でしょう。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

2 Comments

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2020/08/14 (Fri) 19:25 | REPLY |   

モモレジ  

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。
ご返信遅くなり申し訳ありません。

売れたのは1戸っぽいですよね。。。この低調な市況ではいつまで売り続けることになるのかちょっと想像しにくいレベルですよぇ…。

2020/08/18 (Tue) 20:48 | REPLY |   


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