デュオステージ京成曳舟【京成曳舟徒歩10分×南面良好】1階45㎡4,040万円(坪単価297万円)

デュオステージ京成曳舟。

所在地:東京都墨田区八広4-11-17
交通:八広駅徒歩7分、京成曳舟駅徒歩10分、東向島駅徒歩13分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:5階建、31戸

八広中央通りから1本入った吾嬬第二中学校の北側に誕生する物件です。吾嬬第二中学校は近年改築が行われ、かつ、以前は校舎があった当物件から道路を挟んだ南側部分が校庭(エンボス仕上のタイプで砂とかがないので埃の影響も少ない)になったので南面の抜けがかなり魅力的なポジションになります。平日の日中は賑やかではあるでしょうけども。

用途地域は準工業地域であり周囲には小さな工場などが多少残ってはいますが、基本的には戸建を中心とした落ち着きある住宅街で、その改築した中学校がめちゃくちゃ存在感を放っているぐらいの一見地味な印象のエリアになります。
最寄駅は八広駅になりますし、そのような小さな敷地の多いエリアのためか分譲マンションの供給も少ないですね。

そのため当物件も小規模ではあるものの、ギリギリでも曳舟駅が徒歩10分になりますし、八広駅側ゆえに荒川の河川敷へも気軽にアクセスできる距離であるなど何気に利便性と環境面をいい塩梅で両立出来ているのではないでしょうか。

なお、物件自体は30~40㎡台で構成されており、南面良好な立地条件からするとファミリータイプ中心でも良かったぐらいの印象があります。

設計は都市環境設計事務所、施工はカシワバラ・コーポレーションです。

小規模な物件ということで共用面で特筆すべき点はありません。
しかしながら、外観に”ポイント”を設けているのは評価出来る点でしょう。南側エントランス上部を縦に貫く一筋のマリオンが設けられており、マリオン自体は多くの物件で用いられるものですが、当物件のそれは中でもかなり存在感があります。

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の2DK、南東角住戸です。上述のように道路の向かい南側は中学校の校庭なので、1階でも日照は申し分なく、かつ、道路との間には敷地内に緑が施されるのでそういった点でも魅力あるものと言えるでしょう。

ただ、細長い間取りになってしまったことでDKを南側に出来ていないのは残念ですね。通常、DKは廊下を介して玄関とつながっていなければならず、DKを南側にすることで廊下が長くなることを回避したありがちなケースになります。

一方、45㎡ながら2DKとしDK以外に居室を2室確保している点は近年の狭小トレンド下においてもわりと珍しいケースになります。

収納を最低限に削ってまで居室畳数を捻出した形なので居室畳数はわりとしっかりと確保出来ており、低層建ゆえの壁式構造を採用した物件でもあるので柱形が出ていない点も居室の使い勝手を高める一因になっています。

洋室2と洗面浴室の配置などもあまり見かけないタイプのものですし、限られた面積と細長い専有部形状を考えれば工夫が窺えるプランではあるでしょうか。

坪単価は297万円。上述のように分譲マンションの供給が多いエリアではなく、30~40㎡台の物件となると非常に限られているのですが、八広駅徒歩4分の地に2019年に分譲されたデュオヴェール東京東向島が結構似ていますね。

30㎡台が中心となっていた物件で、30㎡台は駅近ということもあり坪単価300万円を超えていたのに対し、40㎡台は条件の良いお部屋でも坪単価250万円ほどと不可思議なお値段設定になっていた物件でした。

そのようにデュオヴェールの40㎡台は弱めの単価設定だったので、流石にそこまでを求めるのは酷だと思います。ただ、1LDKではなく2DKとは言え1階住戸でグロスが4,000万円台になっていることを考えるともう少し単価は抑えられていてしかるべきだった印象ではあるでしょうね。

設備仕様面においては、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは当然としてもトイレ手洗いカウンター、そして床暖房すらないのは残念ですね。
なお、食洗機は付いています。

管理費は263円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模なりに少々高めの水準です。

駐車場は全2台(1台は小型用)でいずれも平置になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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