ルジェンテ恵比寿【借地でも珍しいちょっとしたパークフロント】3階60㎡9,990万円（坪単価555万円）

ルジェンテ恵比寿。

所在地：東京都渋谷区恵比寿南2-7-15（地番）
交通：恵比寿駅徒歩6分（東京メトロ5番出口利用時徒歩4分（6時～終電））
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上7階地下1階建、27戸（非分譲住戸1戸含む。他店舗3区画）

恵比寿駅がほど近いポジションであるのももちろんですが、南方向に恵比寿南二公園を望むパークフロント的なポジションになるあたりにも希少性を感じる物件です。

敷地は普通借地権である上、敷地面積も600㎡ちょっとという小規模物件ではあるものの、恵比寿南二公園はわりと大きな公園ですし、恵比寿駅徒歩5分ほどのエリアでこの条件というのはなかなか魅力的ですね。

借地権の更新時は更新料が必要になるとのことですが、初回が50年（2068年まで）とそれなりに長いですし、そもそも定期借地権ではないので所有権に近いものと言えます。
※地代に関しては以下で述べます。

現状は人通りの多い通り沿いでないにもかかわらず当物件には店舗が3区画入りますので今よりは賑やかになることが予想されます。
ただ、駅にほど近いポジションながらほどよく落ち着きのあるエリアですし、30～50㎡台のコンパクト中心ではなくファミリータイプが見たかったぐらいのポジションとも言えますね。

当物件の小ぶりなスケール感や近隣でプラウド恵比寿ヒルサイドガーデンが先行している状況からするとこういったプランニングが無難ではあると思いますが…。

公式ホームページ

お部屋は、60㎡の2LDK、東角住戸です。南東正面方向は道路の向かいに7階建のロイヤルハイツ恵比寿がありますが、南方向は低層建物の先に恵比寿南二公園があり、低層階ながら日照だけでなく視界的にもまずまずのポジションになります。

間取りはそのようなポジションなりに物件内では大きなものです。

随所に柱が食い込んでいるのが気にはなるものの、玄関廊下がコンパクトになった60㎡の2LDKということで居室畳数はかなりゆとりがありますね。特にLDは単体で14畳超と非常に大きいです。

その一方で、キッチンは2.4畳、収納最低限、浴室も1317であるなど60㎡という大きめの2LDKとしてはバランスに疑問の残る設計で、一言で言ってしまうと”高単価帯のプランらしくない”ですね。

むろん、居室畳数を重視した方がいいか、収納や水回りを重視した方が良いかは人それぞれであり、どちらが良いというものではないのですが、この面積帯でもほぼ億になってくるわけですし、少々のミスマッチ感はあるのかなと。

坪単価は555万円。南角などとは異なりこのお部屋はガツンとしたパークフロント感があるわけではないですし、駅距離的に近いものがあるザ・パークハウス恵比寿やピアース恵比寿ウエストヒルズの平均坪単価約580万円ほどの水準（平均でその水準なので言うまでもなくこのお部屋よりも安いお部屋は少なくない）を鑑みると借地権のわりにはやや強めの印象がありますね。

上述のように、定期借地権などではなく所有権に近い形ですし、地代もそれほど高くはないようですが（初年度地代は334円/㎡ですが、地主が小規模住宅用地の特例を受けられる2年目以降は減額されるはず※地主との契約内容次第にはなってくるので、少なくとも当物件の契約前には地代の算出方法をきちんとチェックしておきましょう）、やはり所有権でないというだけで敬遠されることはままありますし、更新時に更新料が必要（その他住戸売却時に名義書換料などの発生の有無も確認が必要）なことを考えてももう少し控えめな水準が望ましかった印象ではありますね。

流石にプラウド恵比寿ヒルサイドガーデンの同面積帯の低層階住戸（坪単価600万円台中盤）よりはかなり安くはなっていますが…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。