ピアース武蔵小杉【ピアースの中でもコンパクトに傾倒】34㎡4,100万円台(予定)(坪単価約398万円)

ピアース武蔵小杉。

所在地:神奈川県川崎市中原区新丸子町756-3他(地番)
交通:武蔵小杉駅徒歩4分(JR南武線。東急線は徒歩5分。JR横須賀線等は徒歩11分)、新丸子駅徒歩4分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、45戸

武蔵小杉駅と新丸子駅がいずれも徒歩4分、近隣西側ではツインタワーレジデンスを含めた広大な日本医科大学の敷地の再開発が進行中ということで、小規模ながら魅力の高いポジションと言えるでしょう。

武蔵小杉の駅前というとタワーマンションを主とした大規模マンションを思い浮かべる方が多いと思いますが、武蔵小杉駅前でもこの新丸子駅寄りのエリアは高い建物でもこの物件ぐらいの比較的小さな建物が集まったエリアになっています。

そのため、少々地味な印象のあるエリアではあるものの、そういった再開発の波がこちら側にも押し寄せてきていますし、タワマンなどの大規模物件があまり好みでない方にとっては特にバランスの取れたポジションになってくると思いますね(武蔵小杉は昨年の台風による浸水被害によりタワマンを敬遠している方も一定数いらっしゃるでしょう。電気系統が地上部分にあるマンションならば問題になりませんし、低地の物件でも敷地周囲の微妙な起伏などによって結果は全く異なるのでもちろん一概には言えないところなのですが…)。

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、北東角住戸です。周囲には同じような高さのマンションが少なくないエリアで、東側細い道路の向かいには9階建のスカイコート、11階建のクリオ武蔵小杉アーバンテラスなどがありこの上層階住戸でも視界が妨げられます。ただ、北方向は5~6階建程度の建物が多くなっており、このお部屋からはそちら方向の視界抜けが出てきます。

間取りはこれでも物件内で最も大きな面積ではあるものの、35㎡に満たない小ぶりな1LDKになります。

当物件は1フロア5戸構成でうち3戸が30㎡台前半の1LDK、残りの2戸が20㎡ほどのワンルームになっており、近年のピアースシリーズの中でもとりわけ実需よりも投資ニーズ(半住半投)に焦点を当てた印象がありますね。

駅近、かつ、再開発エリア至近ということが大きく影響を与えているであろうコンセプトと言えるでしょう。

そんな小ぶりな1LDKなのでいずれの居室もけしてゆとりのあるものではありません。ただ、柱のアウトフレームはかなりきれいですし、収納もわりとしっかりと確保されていますね。

主開口部のある東側はしっかりと連窓サッシが採用されているので採光面も期待できますし、玄関から廊下にかけて一連のタイル貼を採用したピアースらしい設えも魅力に感じるプランになってきます。

坪単価は予定価格で約398万円。昨年から分譲中のクリオラベルヴィ武蔵小杉カルム(平均坪単価約415万円)は当物件同様に30㎡台が中心となった物件ですが、駅徒歩8分とこちらよりも距離のあるポジションながら、30㎡台中層階ですら坪単価400万円を優に超える水準で、当時の記事でも言及したように昨今のマンション価格高騰を考慮してもかなり強気な設定で”近年の武蔵小杉人気”を思い切り反映した水準という印象でした。

しかしながら、その後上述の浸水による被害(どちらかと言うと風評被害によるイメージダウンが大きい)が生じたこともあってか、この物件はそのクリオラベルヴィに比べると遥かに現実的な設定を心掛けているようです。

近隣コンパクト物件としてはその前のクリオラベルヴィ武蔵小杉グレイス(2018年)が平均坪単価約375万円といったところで、当物件(20㎡除く)はそれに近似した水準になるので、そういったイメージダウンを加味してもこのご時世なりにまずまずの水準ではあると思います。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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