イニシア日暮里テラス【個性×狭小化】1階59㎡5,400万円台（予定）（坪単価約302万円）

イニシア日暮里テラス。

所在地：東京都荒川区東日暮里3-258-2他（地番）
交通：三河島駅徒歩5分、日暮里駅徒歩11分（舎人ライナーは徒歩10分）、鶯谷駅徒歩12分
用途地域：商業地域・準工業地域
階建：10階建、54戸

イニシア日暮里プロジェクトとして、イニシア日暮里アベニューと共にリリースされている物件になります。

鶯谷駅が最寄りで尾竹橋通り沿いのアベニューに対しこちらテラスは三河島駅を最寄りとする尾竹橋通りから1本入ったポジションになりますね。

読者の方であればよくご存知のように、そのアベニューも含め近年日暮里駅や鶯谷駅寄りではかなり多くの物件が供給されており、このテラスのポジションはどちらかと言うと地味な方であることは否定出来ません。

しかしながら、日暮里駅（山手線）が徒歩10分ほどであるのはやっぱり便利ですし、共用部・専有部（プラン）共に差別化要素が多く盛り込まれた物件で、長年培われてきたコスモスイニシアならではの個性が詰まったあたりもポイントにはなるでしょうね。

なお、通学区の第三日暮里小学校は徒歩4分ほどの近いところにあります。

公式ホームページ

お部屋は59㎡の3LDK、南東角住戸です。いずれの方角も当物件の4～5階ほどの高さのある建物になっているので、この1階住戸の日照への影響は小さくありません。ただ、南側は接道しているので前建までの離隔はそれなりで、1階でも南西方向からの日照が得られそうです。

間取りは60㎡台に満たない3LDKということでイニシアシリーズでは珍しいほどの狭小感のあるものです。こちらテラスは60㎡台の3LDKもそこそこにはあるものの、最大でも66㎡ということでやはり全体的に面積を絞ってグロス価格の嵩みを抑えたいようですね。

日暮里界隈は非常に高い交通利便性のわりには価格が比較的抑えられている印象ではあるものの、近年は新築マンションの供給がかなり盛んなちょっとした激戦区の様相になっているので、こういったやや消極的なプランに傾倒してしまうのも分からんではないです。

LDKは13.3畳と一見するとそこそこの大きさがありますが、LDの入口ドアがやたらと玄関寄りに設けられていることからお分かりのように実質的なLDはかなり小さなプランになります。

住友不動産の物件のプランにありがちな悪意すら感じるレベルの設計なのですが、洋室2は隣地間距離の関係（建築基準法上の採光要件）で、このように”LD隣接”のリビングイン設計にしないとサービスルームになってしまうこともあっての苦肉の策と思われますね。

柱の食い込みは抑えられている方ですし、1階住戸なりの奥行のあるテラスも空間的な広がりを生み出してはくれるものの、「苦肉の策」を用いてまでの59㎡の3LDKは少々頑張り過ぎな印象がありますね…。

収納がめちゃくちゃ少ないですし…。

坪単価は予定価格で約302万円。限界まで面積を絞っているので3LDKにしてはグロスの嵩みは抑えられてはいるものの、LDが如何せん狭すぎますし、とりわけ魅力的な条件とは言えない１階住戸でのこの水準はどうでしょうか。

採算的に厳しいためこのような面積を絞った設計にしているのだと思いますが、コロナによるさらなる市況悪化を鑑みてももう少し頑張って欲しいところですね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。