ピアース神楽坂ヒルズ【「ヒルズ」ではないが、駅徒歩2分の好立地】7階78㎡12,900万円（坪単価549万円）

ピアース神楽坂ヒルズ。

所在地：東京都新宿区赤城下町88（地番）
交通：神楽坂駅徒歩2分、牛込神楽坂駅徒歩8分、飯田橋駅徒歩11分（東京メトロ・都営線。JRは徒歩13分）
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：9階建（建築基準法上は地上8階地下1階建）、38戸

同じく神楽坂駅徒歩2分だったピアース神楽坂レジデンスの東隣りに誕生する物件です。
立地の印象としてもそのレジデンスと同じで、駅徒歩2分ながらかなりの急坂を経由する坂の中腹的なポジションになります（詳細な標高なども記載しているレジデンスの記事をご覧下さい）。
※レジデンスの記事でも書いたように急坂を避けるなら坂下の江戸川橋駅がわりと便利ですが、物件概要に記載されていないところを見ると江戸川橋感は出したくないようですね…。

こちらはレジデンスよりは気持ち標高が高いところではあるものの、敷地内の傾斜が非常にきつく、しかも北傾斜の地になってくるので（ここいらへんでは北傾斜は非常にお馴染みなものです）、日照と視界を両立できるお部屋は限られています。ただ、準工ながら落ち着きのある駅徒歩2分で、レジデンス同様にコンパクト中心のプランニングになっているのがちょっと惜しいぐらいのポジションとも言えるでしょうね。

「ヒルズ」感のあるポジションではないけど地番の縁起もいいし…ね。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の1LDK+S、南東北の三方角住戸です。建築基準法上の6階住戸であり、最上階ではないもののこの階だと南側の前建も超え（サービスルーム側は前建がかかるでしょう）、さらに北方向には北傾斜の地なりの眺望が享受できるという物件内では数少ない日照と眺望が両立できるお部屋になります。

間取りは30～50㎡台の多い物件内では抜けている80㎡近いプランで、そのように日照・眺望を両立したルーバル付の特殊プランなりの豊かさがありますね。

この面積帯で3LDKを採用するのではなく2LDK（1LDK+Sだが、実質的には2LDK）としているあたりも珍しく、この両立したポジションへの自信が窺えるプランニングと言えます。
サービスルームに関しては隣地間距離が近いことが影響してのもので、前建の影響はあれど開口部をもっと大きなものとすれば建築基準法上の採光基準を満たす（正式に”2LDK”になる）ことが出来たように思うので少々残念ではありますが…。

また、柱は結構食い込んではいるものの、この面積帯で2LDKにしているだけあって随所にゆとりがあり、広々とした玄関下足スペース、1620の浴室、そして約21畳のLDKなど魅力は少なくありません。

ルーバル自体は大きなものではありませんが、そこに面してLDの超ワイドなサッシというのはやはり素晴らしいですね（※ルーバルに面しているので足元に立ち上がりがあり、サッシ高はそれほどではありません）。

坪単価は549万円。将来的なリセールなどを想定した場合にはこの面積帯での”1LDK+S”というのはやはり懸念点の1つで、その上での12,900万円というグロスの嵩みはやはり気になる点でしょう。

ただ、物件平均自体は昨年のピアース神楽坂レジデンスの平均坪単価約505万円と大差ない水準になるはずで、貴重な70㎡台×ルーバル付の上層階特殊プランとくればおかしな水準ではないでしょうね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。