ポレスター昭和記念公園【昭和記念公園至近の新しい街(もくせいの杜)】4階85㎡4,788万円(坪単価186万円)

ポレスター昭和記念公園。

所在地:東京都昭島市もくせいの杜2-50-7(地番)
交通:東中神駅徒歩10分
用途地域:第二種住居地域
階建・総戸数:10階建、168戸

立川基地跡地の一画に誕生する物件です。昭和記念公園のおよそ半分も占めるこの「もくせいの杜」アドレスは2016年の住居表示変更の際に公募で決まった名称で、昭和記念公園内を除きその基地跡地の未開発エリアが大半を占めているのでここは初の「もくせいの杜」の分譲マンションということになります。

現状、当エリアで開発が進んでいるものとして、国際法務総合センター(矯正研修所,国連アジア極東犯罪防止研修所・法務総合研究所国際協力部及び公安調査庁研修所,並びに八王子医療刑務所等の矯正施設を移転・集約したもの。現状は当物件の北側だけだが、東側も同施設の一部となる予定)、また、北側に向かった残堀川沿いに立川市の清掃工場が予定されているとのことで、広大な敷地ゆえに行政に都合良く使われてしまっている感もありはしますが、当物件の南東側の昭和記念公園との間にある広大な土地はオオタカ保護のための環境保全区域(立入禁止区域)になるようですし、やはりこれだけ昭和記念公園が近いポジションというのはそういった点を補って余りある魅力があると思いますね。

“昭和記念公園のマンション”と言えば、「昭和記念公園至近×立川駅徒歩圏」のシティテラス立川が頭1つ抜けていますし、西立川駅前にはベルジュール昭和記念公園のような昭和記念公園が近い分譲マンションがいくつかありますが、当物件の徒歩8分でもかなり近い方になりますし、当物件から駅方向にかけては今後民間による戸建分譲など民間による開発(要するに上述のような際どい施設ではないということ)が予定されているので、”新しい街”としての期待もけして少なくはありません。

従前は住宅がほとんどなかったエリアということで通学区の富士見丘小学校まで徒歩12分、また、買物関係も駅付近までいかないといけないのは少々残念な点になります。
ただ、そのように今後は民間の開発(商業予定地もある)が進むので小学校はともかくとして買物利便がいずれ改善する可能性は高いでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の4LDK、南東角住戸です。南側隣接地は他社による戸建街区(分譲)が予定されているので、低層階でも日照が妨げられるおそれはないでしょう。
ただ、そのさらに南側の民間開発予定地も十分な大きさがあり、当物件クラスかそれ以上のスケールの物件が誕生する可能性は十分にあるので将来的に視界面での影響が出てくる可能性は小さくないと思います。

それでも、南東方向はその広大なオオタカ保護区域と昭和記念公園が広がるわけですし、物件でもとりわけ魅力的なポジションと言って良いように思います。立川祭り花火大会の特等席にもなりますね。

間取りは物件内では最も大きなもので、そのような視界面での魅力に加え、日照上、一般的に最も人気な南東角だけのことはあると感じるプランです。
※特に上層階南東角は保護区域と昭和記念公園一望的なポジションになると思うので100㎡とかの高グロス価格の住戸を設けてもニーズがあったとすら思います。80㎡台の方が単価は伸びるはずなのでデベロッパーとしてはそこまでする必要性がないのですが…。

東側(妻面)の開口部は貧弱ですし、このLDの開口部位置だと南東方向の眺望があまり望みやすくはならないのがちょっと残念ではあるものの、南面にかなりしっかりとした開口部を施したLDは大いに評価出来る点ですね。

また、さらに言うとこの面積帯ながら玄関廊下が一直線だったり、キッチンがオープンキッチンでないなど惜しい点もあります。ただ、その一方で廊下が一直線ゆえの効率性の高さ、ゆとりある玄関下足スペース、1620の浴室など押さえるべきところを押さえているのも事実で、こういったエリア・単価帯のプランとしては十分に及第点は挙げられるのかな、と。

奥行2mのバルコニーも魅力的ですね。

坪単価は186万円。上層階でも坪単価200万円に達しておらず、上述のような眺望面がほとんど加味されていないので上層階南東角住戸は特に魅力があると感じます。

80㎡台中盤の大きさがあるため低層階でもグロスは5,000万円近くなっており、低層階では”昭和記念公園ビュー”という類まれな希少性まではないことを考えるとインパクトが薄れはするものの、日照に関しては将来的にも問題ないでしょうしこのご時世違和感のあるレベルではないでしょうね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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