ポレスター昭和記念公園【デザイン・内容共に充実した共用部】3階69㎡2,990万円(坪単価144万円)

続けて、ポレスター昭和記念公園。

設計は三輪設計、施工は松村組で直床です。
物件の階建・スケール、そして直床にするのであれば”長谷工一択(一般的な内容のものを建設するのであれば建築コストが最も安くなる可能性が高い)”という印象すらあるのですが(ポレスター昭島なんかも長谷工ですし…)、不思議と長谷工ではないんですね。

近年の長谷工はデザインレベルも上がっていると感じますし、外観に関しては、設計・施工が長谷工であっても甲乙つけ難いものになっていたことでしょう。ただ一方で、エントランス周囲や共用面の出来で言うと三輪設計を起用しただけのことはあると感じるのも確かです。

駅から続く並木道との連動を意識した敷地東側の充実した植栽、そして壁面及び床面に質感豊かなマテリアルを用いたエントランス周囲の造り、上品なデザインの2層吹抜のエントランスとラウンジコーナー(こちらも2層吹抜)といった感じで、設計・デザイン及びランドプラン共に非常に高いレベルにあります。

サブエントランスの車寄せスペースも立派、また、共用スペースとしてコミュニティスペース、ライブラリーラウンジ、スタディブース、ゲストルーム、そしてポケットパーク(屋外の自主管理公園)まで備わっており、総戸数168戸でのこの充実ぶりは凄いものがありますね。

前回のポレスター昭和記念公園

公式ホームページ
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お部屋はA棟(東向き)の69㎡の3LDK、東向き中住戸です。A棟の1~2階部分はその2層吹抜のエントランスや共用施設が詰まっており、住戸はほぼ3階からになります。道路の向かい東側はその国際法務総合センターの関連施設になる予定なので、将来的には視界への影響が出てくる可能性が高いものの、現状は昭和記念公園の緑と連動する豊かな環境が広がっています。

しっかりとした歩道及び道路幅員があるので南東方向の抜けは将来的にも残るはずですし、けして悪いポジションではないでしょう。

間取りは70㎡には満たないものの、このご時世違和感のない大きさです。
田の字ベースの一般的なプランですが、この価格帯(単価帯)の物件では珍しく連窓サッシが採用されており、南面の充実した開口部が非常に魅力的に映るものになります。

当物件は最大天井高が2.65mという出色な水準ですし、開口部や開放感への拘りを強く感じる好感の持てるものですね。

共用廊下側の柱は普通に食い込んではいるものの、玄関はしっかりと窪んだ位置にあるので玄関前にアルコーブ的なゆとりある空間があるあたりも好感が持てますし、やはり奥行2mのバルコニーも魅力的です。

坪単価は144万円。戸建街区(予定)を望む同階南向きは坪単価180万円台といったところで、パンダ部屋的な様相のある思い切った価格設定です。
東側の不確実性を考慮したところもあるのでしょうが、上述のように南東方向は将来的にも抜けが維持される可能性が高く、そういった不確実性を考慮した以上に控えめな水準という印象ではありますね。

まぁ、こういった特殊な立地の物件は風評被害やイメージ的なマイナスの影響を受けやすくはあるので、目に見えないそういったものを考慮すべきとも言えますが、そういったものを数的に処理することは不可能ですからね…。

むろん契約率がどの程度になるかにもよりますが、当物件の第1期は51戸ということでこのご時世にしては上々のスタートとなっていることからもこのポジションでこの価格帯(坪単価180万円前後)であることに魅力を感じる方は少なくないようです。

ちなみに、比較的近いポジション(中神駅徒歩9分)に2017年に分譲されたオハナ昭島中神は平均坪単価約165万円でした。

設備仕様面は、総戸数168戸というスケール感がありながらディスポーザーがないのは残念です。ただ、しっかりと食洗機と床暖房は付いていますし、スロップシンク付も魅力的ですね。

管理費は154円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ではありますが、充実した共用面を考えてもこの水準ならばスケールメリットが得られていると感じます。

駐車場は169台(来客用1台含む)と100%の設置率で、3分の1程度は平置です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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