パークホームズララ南船橋ステーションプレミア【「特別な地」ならばもっと「特別なプラン」があっても…】20階78㎡5,708万円(坪単価243万円)

パークホームズララ南船橋ステーションプレミア。

所在地:千葉県船橋市浜町2-1-6他(地番)
交通:南船橋駅徒歩3分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:20階建、231戸(他店舗2戸)

南口からの公道ルートは”普通”の徒歩3分ですが、北口からの京葉線高架下のららストリート(ららポートへのアプローチ)経由では「屋根付×動く歩道」での徒歩4分の距離感ということで、単なる徒歩3分以上の魅力があるのは言うまでもないでしょう。

動く歩道なので普通に歩くよりも速くて楽ですし、雨の日も傘要らずはやはり非常に魅力的です。ららストリートの出口から当物件のエントランスまでもしっかりと屋根付のエントランスアベニューで結ばれますし、遙か昔からあるららポートとの一体開発であるかのような特別感ある物件ですね。

南船橋駅前はこの三井不動産と船橋市が協力し、約45,000㎡(この物件の敷地は入っていません)の開発が行われることが決まっており、住居・商業・福祉に至るさらに行き届いた”三井の街”(若松団地の建替は野村不動産みたいですけど)として発展することが確実視されますし、その将来性抜群の駅前とららポートの間に誕生するというあたりも非常に魅力的だと思いますね。

この物件以外にもその駅前再開発エリア内に三井不動産によって2件の分譲マンションが予定されていますが、昨年末に再開発事業者が三井不動産に決まった際のリリースには再開発エリア内は高さ限度45mになる旨の記載があるので、当物件の20階建約60mはそういった意味での希少性もあると思います。

どうせならば屋上に共用テラスなどを施すことでタワマン感を出して、ネーミング的にも「パークホームズ南船橋ステーションタワー」などとすれば15階以下の一般的な高さのお部屋にお住まいの方もその恩恵を享受出来て良かったようには思いますけどもね(南方向には当物件より高いサザンとホライゾンの22階建、南西方向には高さ約58mと当物件よりも少し低い程度の三井ロジスティクスパークがあるので屋上からでもパノラマビューとはいかないのですが、西方向のふなばし市民祭りの花火の特等席にはなったでしょう)。

なお、通学区は若松小学校であり、通学路経由で徒歩11分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の4LDK、南西角住戸です。最上階ではあるものの、そのように南西や南にはそれなりの高い建物があります。ただ、西側は広大な駐車場(青空)、南側もマンションの手前にイケア(当物件の10階程度)という感じで、花火はもちろんのことパーシャルながらオーシャンビューも得られる物件内では魅力の高いお部屋になります。

間取りは、物件の顔となるマストをモチーフにした鋭角バルコニーを有するプランではあるものの、室内部分は至って一般的な造りでせっかくの角住戸ながらLDが二面採光でないのも残念ですね。

そもそもこの78㎡が最大面積というのが少々意外でしたし、この面積帯で4LDKというあたりも三井の物件では結構珍しいことです。
その近隣のワンダーベイシティサザンやグランドホライゾントーキョーベイは80㎡超が中心の物件ですし、当時とは物件価格(単価)が大きく異なっているとは言え、三井のブランド力とこの類まれな立地条件であれば80㎡超の4LDKでも十分にニーズがあったのは間違いないはずです。

サザンやホライゾンは早いもので築12~13年が経過しているわけですし、80㎡台ならばそこからの住み替えニーズも山ほど出てきたでしょうから…。

そんなこんなでやや拍子抜けする角住戸ではあるのですが、ウォールドアを開くと二面採光の3LDKにはなりますし、洋室2にもコーナーサッシを採用しているあたりも評価出来る点にはなるでしょうね。

浴室は1418でしかないですし、ギリギリでも80㎡超で1620だったら良かったと思わずにはいられませんが…。

坪単価は243万円。最上階でも胸を張れる眺望とは言えないながらも、平均坪単価約210万円に対しての240万円超なので最上階なりのそこそこの水準ではありますね。

ただ、そもそもの210万円がこの"特別な地"の物件にしては目に優しい水準と言え、設備面のコストダウン(次記事で言及します)を加味しても魅力があると思います。

ワンダーベイシティサザン(2005年分譲/平均坪単価約130万円)やグランドホライゾントーキョーベイ(2008年分譲/平均坪単価約140万円)は、今よりも相場が安かった時期の分譲であるのはもちろんのこと、現在のロジスティクスパークのところに存在していたオートレース場の”爆音”が大きな懸念材料になっていたがゆえの価格でもあり(さらに言うとホライゾンは当初のデベロッパーであるゼファーがリーマンショック余波で民事再生になり、再販物件になったという悲しい経緯もあります)、それがなくなった今、この駅前特等席がこの水準ならば御の字ではないでしょうか。

高いものでも250万円を下回る水準ならば80㎡台でも十分にニーズがあったはずで総戸数231戸のスケールがありながら最大78㎡にしてしまったのは三井不動産らしからぬ随分と消極的なプランニングとすら思いますね。
まあ、貧弱な設備面との兼ね合いあってのものでもあるのでしょうが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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