ベルシード西巣鴨【住所は3-3-3】11階56㎡4,998万円(坪単価296万円)

ベルシード西巣鴨。

所在地:東京都北区滝野川3-3-3
交通:西巣鴨駅徒歩5分、西ヶ原四丁目駅徒歩5分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、46戸

20㎡台半ばのワンルームばかりで構成された中低層階に対し、11階以上の上層階はそのワンルームを2つ合わせた50㎡台が中心になった物件です。
※ワンルームマンション条例に従い一定数の大きめのものが設けられている。

立地は滝野川二丁目交差点の近く、敷地南側が明治通りと首都高に面したポジションです。

このエリアの首都高の高架は2層構造になっているのでかなり高さがありますし、明治通りの向かいにも当物件と同じような高さのマンションがあるので視界・日照条件はあまり良いものとは言えません。

ただ、上層階ならばそこそこの視界抜けも出てきますし、少々の起伏はあれど飛鳥山公園などへのアクセスといった面でも魅力を感じることが出来るでしょう。
住所が3-3-3ってのもなかなか良いですね。笑

設計はデベロップデザイン、施工は合田工務店です。

外観は投資用マンションにありがちなものという印象です。エントランス周りのデザインは悪くないのですが、こじんまりとしたスケールはワンルームマンションのそれであり、そこそこの数(9戸)の50㎡台があることを考えればもう少し頑張って欲しかった印象ではありますね。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、東角住戸です。北東側には隣接して11階建のマンションがありますし、南東側も首都高・明治通りの向かいに同じような高さのマンションがありますのでどうせならばもう少し上の階が望ましいところではあるでしょう(この50㎡台のプランは11階から)。日照に関してはこの階でも問題ありません。

間取りはオーソドックスな大きさの2LDKですが、バルコニー側ですら柱が食い込んでいるのは投資用ワンルームマンションのそれであり(当プランは中低層階のワンルームを2つ合わせた形状)、そういった部分の面積消費はやはり気になりますね。

柱の食い込みに伴い窓際には梁が食い込んでいるので洋室2の引き戸の開き幅があまり確保出来ておらす、ワンルームの延長上にあるプランとは言え残念なところになるでしょう。

廊下は短め、かつ、クランクインの玄関は良い点ですけどもね。

坪単価は296万円。2017年の駅徒歩6分のネベル巣鴨(6階建)の低層階と同じような水準であり、首都高・明治通り沿いであることが加味された水準ではあるでしょう。

ネベルもこちらもブランド感やスケール感に欠けるところがある物件で、滝野川一丁目で分譲中のルフォンリブレ王子(王子駅徒歩6分×飛鳥山公園至近。平均坪単価約335万円)などと比べると立地の差があるわりには単価差が小さい印象もありはしますが、このご時世ですので違和感のあるレベルではないでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのはスケール・価格帯的に当然といったところですが、50㎡台ですので床暖房や食洗機すらないのは残念ですね。ルフォンなどの一般的な分譲マンション(ワンルーム投資マンション内の大き目のプランではないという意味)と比べると設備面で明確に劣っていることを考えるともう少し価格面での頑張りが欲しかったところではありますね。

管理費は230円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですのでやや高めな印象ではあるものの、スケール的にはこんなものでしょう。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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