リビオ蒲田ザ・ゲート【駅徒歩2分×住・公・商複合開発】10階66㎡7,500万円（坪単価374万円）

リビオ蒲田ザ・ゲート。

所在地：東京都大田区蒲田4-16-1他（地番）
交通：京急蒲田駅徒歩2分、蒲田駅徒歩8分（JR線。東急線は徒歩11分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、99戸（非分譲住戸10戸含む）

13階建、総戸数99戸という一般的なスケールのわりに少々大袈裟な印象も受けるネーミングではありますが、都心アクセスに加え日本の玄関口羽田空港へのアクセス性が抜群な京急蒲田駅前に誕生する高利便な物件になります。

デッキ直結のプラウドシティ蒲田（20階建・総戸数320戸）にはランドマーク性やスケール感で及びません。
しかしながら、その屋根付きデッキを降りてすぐのところからアーケードが備わった京浜蒲田商店街「あすと」があり、当物件の敷地はあすと沿いになるので、雨の日も快適です（エントランスは南側なのでアーケードから南側に周り込む必要はあります）。

また、あすと沿いに商業店舗が6区画、また、2階部分には公共施設が入居予定という「住・公・商の複合開発レジデンス」であるという点も物件の「格」という意味で良い材料と言えるでしょう。

設計にはそのプラウドシティ蒲田同様にタワマンなどの大規模再開発プロジェクトでの実績が豊富なアール・アイ・エーが参画しているあたりからも当プロジェクトがこのエリアにとって重要な位置づけになっていることが分かるというものです。

また、当物件は駅近ながらプラウドシティのように線路沿いでないのは良い点ですし、南方向に京浜蒲田公園や蒲田八幡神社が連なるという、駅前物件ながら南面が比較的良好という点もその希少性を高める材料と言えます。

なお、通学区は蒲田小学校で徒歩6分の距離感になりますね。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南向き中住戸です。南方向はそのように公園等の緑が望めるポジションです。少し先南南西方向には14階建のレジディア蒲田IIIやアパホテルが並ぶため広域で抜けが得られる感じではないものの、この階ならば日照も全く問題なく駅近にしては魅力的な条件になります。

間取りは当物件の3LDKの中では最も小さなものになります。

ただ、スクエアな専有部形状で奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が短いことも影響してなかなか効率的なプランになっていますね。

柱のアウトフレームもわりときれいですし、収納まずまず、浴室1418など押さえるべきところを押さえていると感じます。

洋室3は3.5畳とかなり小さいものの、形は良好ですし、引き戸を開くことで違和感少なくLDと一体利用出来るあたりも◯でしょう。

坪単価は374万円。グロスの嵩まない30㎡台などのコンパクトは流石に400万円超中心ですが、50㎡台以上は多くが400万円未満になっておりこのご時世にしては現実的な設定と感じますね。

蒲田駅周りに比べ京急蒲田駅側はファミリーも馴染みやすいと思うので3LDKでも特段弱く見積もる必要はないでしょう。

なお、中古市場でのプラウドシティ蒲田（築5年・新築時の平均坪単価は約320万円）の成約単価は、直近で坪単価340〜390万円台（60㎡台）といったところですのでランドマーク性では劣るものの、築年や南面条件を考えたらやはり控えめな方と言えると思います。

次の記事で言及するように設備面はリビオらしいコストダウンが見られますが、この価格帯ならば仕方ないところはあるでしょう。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。