宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンス【日本初の分譲マンションがついに…】15階30㎡9,480万円(坪単価1,045万円)

宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンス。

所在地:東京都渋谷区渋谷2-19-15
交通:渋谷駅徒歩1~3分(ウェブ上には路線によって2・3分で記載されているものもありますが、B4出口からならば徒歩1分だと思いますし、いずれはヒカリエともスカイデッキで結ばれる予定です)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上15階地下2階建、総戸数152戸(他事務所・店舗)
築年月:2020年7月

日本初の分譲マンション「宮益坂ビルディング」の建替により誕生したばかりの物件で従前の規模(住宅70戸・事務所37区画・店舗7区画)からの容積アップ具合からすると分譲住戸がそれなりには出てくると思っていたのですが、現状表沙汰にはなっていません。

そんな中、中古市場に地権者住戸とおぼしきものが出てきたので今回はそちらを取り上げることにしました。
※出来たばかりの未入居住戸なので「新築」ではありますが、いわゆるデベロッパーが分譲する(デベロッパーが値段を付けた)ものではないのでカテゴリー上は「中古」としています。

ちなみに、旧宮益坂ビルディングは分譲時から長い間東京都が敷地を所有していた借地権物件でしたが、建替決議が成立した後の2007年に区分所有者が底地を東京都から取得しているので現在は普通の「所有権マンション」になっています。

マンション名にも「宮益坂ビルディング」が引き続き使われていることからもお分かりのように、渋谷駅前、かつ、日本初の分譲マンションのこちらはどう転んでもスペシャルですし、ヒカリエとスカイデッキで直結(予定)されるあたりからも当物件の立ち位置が分かるというものでしょう。

そこまでスケールの大きな物件ではないですし、隣接とは言えどもわざわざヒカリエと結ぶのはこの物件自体のブランディング(ネームバリュー)が為せる技なのだろうな、と。

なお、デベロッパーはアトラスの旭化成になります。分譲中の渋谷二丁目プロジェクトは結局"アトラス表参道"になりましたし、旭化成としては"アトラス"を掲げるのが理想ではあるでしょう(アトラス宮益坂ビルディングレジデンスとか…。う~んセンスない…笑)。しかしながら、このプロジェクトに携われるというだけでも非常に意味のあることですし、財閥系大手デベロッパーなどと比べても建替プロジェクトの実績でリードする旭化成に相応しい案件だったのは間違いないところでしょうね。

アトラスはそのアトラス表参道の他にもアトラス渋谷公園通り(いずれも地権者が少なくない建替プロジェクト)の実績もあり、渋谷駅界隈での実績という意味でも凄いものがあります。

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お部屋は30㎡の1K、北向き中住戸です。宮益坂に面した当物件の顔ともなる北向きの最上階住戸で、向かいの前建を越えテラス渋谷美竹のあたりまでそこそこの抜けが得られるポジションです。

間取りは1Kタイプで渋谷駅前なりのコンパクトタイプになります。
当物件のレジデンスは最大だと70㎡台まであるようですが、大半は宮益坂レジデンス時代同様の30~40㎡台(当時の30~40㎡台はファミリーでお住まいになる方が多かった)で、パークコート渋谷ザ・タワーに代表されるようにひと頃に比べれば渋谷も"住む街"になったとは感じるものの、これだけの駅前立地ですし日照・視界面も優れているとは言えませんので、30~40㎡台は適切でしょうね。

20㎡台を設けていないのは大いに意味があると思いますし、設計面でもなかなか特徴があります。
柱位置をご覧いただくとお分かりのように窓際から柱・梁を排除した設計で、開口部は幅・高さ共に申し分ないものです。

当物件の顔となる宮益坂側にそのような設計を採用したことで(反対の南向き住戸もダイレクトサッシが採用されているが柱・梁は窓際)、室内の開放感に加え、外観上もガラスウォールが際立っていますね(デザイン面に関しては次の記事で追記します)。

また、キッチンとの間にウォールドアが設けられているあたりも気が利いていると感じます。

坪単価は1,045万円。読者の方の多くはこの価格が妥当か否かに興味があると思いますが、正直こういったスペシャルな物件においては"妥当な価格"はあってないようなものだと思っています。

賃貸市場にはわりと多くのお部屋が既に出ており当住戸は物件内でも小さな方であること、最上階であることを考えれば坪賃料で27,000~28,000円(約25万円)ぐらいにはなるでしょう。
ただ、それでも表面利回りで3%ちょいですので利回りからすればこの価格は高過ぎるという評価になるのが普通です。

しかしながら、言うまでもなく不動産というのは利回りと資産価値(将来価値)のバランスが肝であり(郊外などの資産価値や将来価値の低いエリアは都心に比べ貸しにくく、空室率も高くなりがちだが、利回りは案外高いことも少なくない)、一般的に利回りは空室率(別の言い方をすると"リスク")とトレードオフですのでこのような特殊な立地の物件の利回りは渋谷駅の一般的な水準と比べても低くて当然と言えるのです。

なのでこの地の将来性や手堅さ、そしてブランディングを考えればこの価格でも欲しい方はいるかもしれませんし、いずれにしろ前例のない物件なので相場(妥当価格)は検討者の皆さんが作るといっても過言ではありません。

現状の「中古の売出価格」は基本的には売主の希望でしかないのですが、今後さらにリセール市場に物件が出てボチボチ成約実績が出てくることにより相場("妥当な価格")が形成されることとなるでしょう。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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