オープンレジデンシア三軒茶屋【一応パークフロント×ガッツリ地階】1階68㎡6,780万円（坪単価332万円）

オープンレジデンシア三軒茶屋。

所在地：東京都世田谷区上馬1-577-28（地番）
交通：三軒茶屋駅徒歩11分、駒沢大学駅徒歩11分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、25戸

惜しくも2駅共に徒歩10分を超えてはしまうものの、上馬1丁目の第一種低層住居専用地域に誕生する物件で、戸建を主力とし小規模なマンションも厭わない非常にオープンハウスらしい立地・スケールの物件という印象ですね。

オープンハウスは最近だけでもオープンレジデンシア四谷、オープンレジデンシア西片、オープンレジデンシア中野坂上コートなど落ち着きある分譲マンションの少ないポジションで低層・小規模物件を供給しており、当物件も近隣（246沿い除く）に分譲マンションの少ないエリアになります。
道路の向かい北側が上馬公園でパークフロントになるあたりも魅力の1つになるでしょう。

一方で、三軒茶屋駅からは下って上ってな感じで起伏があるのは難点ですが、駒沢大学駅方向ならば比較的フラットなので場合によってはそちらを使うのも手ですし、住居系エリア（用途地域による制限で規模感のあるお店が出来ない）ながら246沿いに出ればスーパーなどのお店も充実しているのでそういった意味でのバランスも悪くありません。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の2LDK、北向き中住戸になります。地上1階と地下1階にまたがるオープンハウス物件にありがちなメゾネットプランで、北側上馬公園に向かっての北傾斜の地とは言えども地下1階部分は完全に地下になります。
ただ、地上1階部分は北側道路のグラウンドレベルであり、一応パークビューな感じにはなります（道路沿いですので道路との間には植栽などが施され、公園側に開けているわけではない）。

間取りはやはり地階の2室が気になりますね。当物件は内廊下設計が採用されており南側（共用廊下側）に開口部を設けることが出来ていないので、通風面に難があります。

ドライエリアは奥行がない上、上部も3分の1強程度の幅しか吹抜になっていないので採光は乏しく、当プランの地下部分はいわゆる地下住戸の中でも結構ハードな設計と言わざるを得ません。

玄関周りが広がりのある造りになっているのは良い点でしょう。

坪単価は332万円。一応公園向きではありますが、グラウンドレベルですし、残り半分はガッツリ地階なメゾネットプランであることを考えると単価にインパクトはありません。

階段による面積消費に加え、地階は廊下も長めな設計で、居室畳数や収納からすると一般的なワンフロアプランの50㎡台後半程度の面積感しかないので実質坪単価は380～390万円といったところになるでしょう。

2LDK（使い勝手は50㎡台後半の一般的なもの）としてはグロスもわりと嵩んでしまっているのも気になるところです。

まぁ、当物件の上層階2LDK（普通にワンフロア設計の60㎡台）は坪単価400万円台中盤という感じなので単価的には違いを出しているつもりなのでしょうが、メゾネットは違いがあって当たり前ですし、それに加えての”地下”ですんでね…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。