オープンレジデンシア三軒茶屋【窮屈さを感じずにはいられないランドプラン】35㎡3,900万円台（予定）（坪単価約372万円）

続けて、オープンレジデンシア三軒茶屋。

設計はカイ設計、施工はオープンハウスアーキテクトです。

パークフロントとは言え、北側は斜線制限の影響もあり、2階相当の高さ（地階除く）しか出せていないですし、北傾斜の地ゆえに南向き住戸の最上階ですら前建の影響が残るポジションで、起伏ある敷地形状なりの難しさを少なからず感じてしまう物件です。

ただ、敷地南東部の奥まった場所にエントランスを設け、敷地北東部に向けて奥行あるアプローチを設けているのは悪くないですし、内廊下設計が採用されているのもポイントの1つではあるでしょう。

前回の記事で書いたように内廊下設計ゆえに地階周りの通風が阻害されている面があるのは事実ですし、空地率が約27％と非常に低くなっていることからもお分かりのようにギチギチのランドプランなのは気になりますけどもね…。

外観は南側の最上階バルコニー部分にトップライトを設けるなど昨今のオプレジの例に漏れず”それなり”ではあります。

前回のオープンレジデンシア三軒茶屋。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、南向き中住戸です。地階でこそありませんが、そのように北傾斜の地ということで南側の建物の影響が小さくないポジションになります。日照も多少は得られるでしょうが、良いポジションとは言えないでしょうね。

間取りは「玄関⇒LDK⇒ベッドルーム⇒バルコニー」となったLDが行灯部屋な縦長プランで唯一開口部のある南面の視界が芳しくないことを考えると、それ以外の面でもう少し魅力あるプランを目指して欲しかったところではあるでしょうね。

なお、採光面を考えればベッドルームの引き戸は扉2枚分ではなくせめて3枚分開け放てるものになっていると良かったと思います。

この面積帯のわりに浴室にしっかりとした大きさがあるのは良い材料になります。

坪単価は予定価格で約372万円。30㎡台中盤の1LDKで、1LDKの中では小ぶりでグロスが嵩んでいないことを考えれば単価はまずまずの印象です。

ちなみに、同じ上馬1丁目（246沿いではあるが、駒沢大学駅が徒歩6分とこちらよりも大分駅に近い）で2018年に分譲されたザ・グランプルーヴ上馬は当物件同様にコンパクトが少なくないプランニングでの平均坪単価約395万円という水準（しかもサイクルガレージを専有面積に含んだ上での坪単価）でしたし、この面積帯でのこの単価ならば大きな違和感はないでしょう。

LDが行灯部屋なのはやはりかなりマイナスではあるのですが、低層建ゆえに壁式構造を採用した物件なので効率性という意味ではプラスです。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありません。ただ、他の大半のオプレジ同様で食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、フィオレストーンの水回り天板などそれなりのものにはなっています。
余談ですけど、ホームページの設備仕様のところに「トリプルセキュリティィ」って書いてあって笑いましたああ。

管理費は377円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下、そしてかなりの小規模物件であることを考えればこのような水準になるのも致し方ないところでしょう。

なお、駐車場はありません。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。