パークホームズ横浜反町【定借だけどかなりの好立地】10階75㎡7,698万円（坪単価338万円）
パークホームズ横浜反町。
所在地：神奈川県横浜市神奈川区桐畑14-4外（地番）
交通：反町駅徒歩2分、神奈川駅徒歩6分、横浜駅徒歩12分、東神奈川駅徒歩12分、京急東神奈川駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上10階地下1階建、63戸（他事務所・店舗）
反町駅前、わずかではあるものの北側の国道1号から内に入った南面良好なポジションということで、なかなかに整った立地の物件です。
ただ、そんな良好な立地ということもあってか土地は「定期借地権（2082年までの約61年）」になりますね。
反町駅はもちろんのこと、フラワー緑道の入口も至近となるポジションで、フラワー緑道経由で信号を渡ることなく再開発も進む横浜駅西口・北口界隈へアクセスできるアプローチも大きな魅力と言えるでしょう。
昨日のジオ調布と同じで近いところに天理教の施設がありはしますが、国道1号も近いこの駅前立地ならば音の問題はあまり関係なさそうです。
国道1号寄りの敷地西側は神奈川県社会福祉センター（仮称。事務所・店舗）が一体開発される形になっており、当物件（マンション部分という意味）の全てのお部屋が敷地東寄りにあり、南面に第二種中高層住居専用地域（高さ限度15m）を望むポジションに位置しているというあたりも魅力的と言えます。
反町駅では2018年に同じ駅徒歩2分にヴェレーナ横浜反町駅前が分譲されていますし、国道1号（大通り沿いにはマンションが立ちやすい）が横断しているということで駅に近い物件は少なくないものの、駅徒歩2分は中でも近いですし、このポジションはかなり魅力的でしょう。
所有権だったらという思いはもちろんありますけども、通学区の青木小学校も目の前徒歩2分ですし、反町公園も徒歩4分など近隣施設の魅力も少なくありませんね。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。当物件のポジションはそのように商業地域（第七種高度地区31m限度）の南端に位置しており、南西・南東共に15m限度の第三種高度地区が広がっているので、この最上階住戸からはかなり広域での視界抜けが得られることとなります。「抜け」がある分、JR・京急の線路の音なども聞こえてはきそうですが、南角なので日照時間は非常に長いですし、ちょっとした”特等席”には違いないと思いますね。
間取りはそんなポジションゆえに物件内で最も大きなものになります。
タワマンなどではないとは言え上層階にはダイレクトなコーナーサッシが採用されていてもおかしくないぐらいの抜けのあるポジションではあるので、そういう意味ではやや平凡なプランという印象もなくはありません。
しかしながら、南西面の開口部にはしっかりと連窓サッシが施され、LD部分の開口部が両面共に充実しているのは悪くないでしょう。
角住戸ならば3LDKでもオープンキッチンになっていて欲しかったですし、もうちょい角住戸らしい”華”が欲しかったとは思うものの、”玄関下足スペースはゆったり目”、一方で”廊下はコンパクト”とするなど、ツボを押さえた設計ではあります。
坪単価は338万円。視界抜けまで得られない低層でも坪単価300万円ほどと上下の単価差はわりと小さいですね。
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの記事でも言及したように、定借ゆえの”上限単価の伸ばしづらさ”が多少なりとも影響した感のある価格設定と言えるでしょうね。
ちなみに、80㎡超があっても違和感のない立地条件ですが、定借の単価であってもこのぐらいグロスが嵩んでしまっているので天下の三井不動産をもってしてもこのぐらいが"無難"ということなのかもしれません。
定借マンションは所有権マンションに比べるとリセールを想定して検討する方が少ないものですし、永住を視野に入れるに相応しい80㎡超があっても良かった気はしますけどもね。
なお、平均で言うと、上述の2018年のヴェレーナ横浜反町駅前が平均坪単価約300万円という水準で、当物件は定期借地権（しかも近年の物件で最も多い70年ではなく約61年）ながらそれを上回る水準というのはちょっと残念ですね。
同じ駅徒歩2分のヴェレーナよりも立地的に優れているのはもちろんのこと、南面に低層住宅街を望む反町駅前ではこれ以上ないぐらいの好立地ではあるので分からんではないのですが、定借である以上はもう少し価格面でインパクトを出して欲しかったという思いはあります。
※ちなみに、価格には権利金が含まれています。権利金・地代等については次の記事で言及します。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
所在地：神奈川県横浜市神奈川区桐畑14-4外（地番）
交通：反町駅徒歩2分、神奈川駅徒歩6分、横浜駅徒歩12分、東神奈川駅徒歩12分、京急東神奈川駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上10階地下1階建、63戸（他事務所・店舗）
反町駅前、わずかではあるものの北側の国道1号から内に入った南面良好なポジションということで、なかなかに整った立地の物件です。
ただ、そんな良好な立地ということもあってか土地は「定期借地権（2082年までの約61年）」になりますね。
反町駅はもちろんのこと、フラワー緑道の入口も至近となるポジションで、フラワー緑道経由で信号を渡ることなく再開発も進む横浜駅西口・北口界隈へアクセスできるアプローチも大きな魅力と言えるでしょう。
昨日のジオ調布と同じで近いところに天理教の施設がありはしますが、国道1号も近いこの駅前立地ならば音の問題はあまり関係なさそうです。
国道1号寄りの敷地西側は神奈川県社会福祉センター（仮称。事務所・店舗）が一体開発される形になっており、当物件（マンション部分という意味）の全てのお部屋が敷地東寄りにあり、南面に第二種中高層住居専用地域（高さ限度15m）を望むポジションに位置しているというあたりも魅力的と言えます。
反町駅では2018年に同じ駅徒歩2分にヴェレーナ横浜反町駅前が分譲されていますし、国道1号（大通り沿いにはマンションが立ちやすい）が横断しているということで駅に近い物件は少なくないものの、駅徒歩2分は中でも近いですし、このポジションはかなり魅力的でしょう。
所有権だったらという思いはもちろんありますけども、通学区の青木小学校も目の前徒歩2分ですし、反町公園も徒歩4分など近隣施設の魅力も少なくありませんね。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。当物件のポジションはそのように商業地域（第七種高度地区31m限度）の南端に位置しており、南西・南東共に15m限度の第三種高度地区が広がっているので、この最上階住戸からはかなり広域での視界抜けが得られることとなります。「抜け」がある分、JR・京急の線路の音なども聞こえてはきそうですが、南角なので日照時間は非常に長いですし、ちょっとした”特等席”には違いないと思いますね。
間取りはそんなポジションゆえに物件内で最も大きなものになります。
タワマンなどではないとは言え上層階にはダイレクトなコーナーサッシが採用されていてもおかしくないぐらいの抜けのあるポジションではあるので、そういう意味ではやや平凡なプランという印象もなくはありません。
しかしながら、南西面の開口部にはしっかりと連窓サッシが施され、LD部分の開口部が両面共に充実しているのは悪くないでしょう。
角住戸ならば3LDKでもオープンキッチンになっていて欲しかったですし、もうちょい角住戸らしい”華”が欲しかったとは思うものの、”玄関下足スペースはゆったり目”、一方で”廊下はコンパクト”とするなど、ツボを押さえた設計ではあります。
坪単価は338万円。視界抜けまで得られない低層でも坪単価300万円ほどと上下の単価差はわりと小さいですね。
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの記事でも言及したように、定借ゆえの”上限単価の伸ばしづらさ”が多少なりとも影響した感のある価格設定と言えるでしょうね。
ちなみに、80㎡超があっても違和感のない立地条件ですが、定借の単価であってもこのぐらいグロスが嵩んでしまっているので天下の三井不動産をもってしてもこのぐらいが"無難"ということなのかもしれません。
定借マンションは所有権マンションに比べるとリセールを想定して検討する方が少ないものですし、永住を視野に入れるに相応しい80㎡超があっても良かった気はしますけどもね。
なお、平均で言うと、上述の2018年のヴェレーナ横浜反町駅前が平均坪単価約300万円という水準で、当物件は定期借地権（しかも近年の物件で最も多い70年ではなく約61年）ながらそれを上回る水準というのはちょっと残念ですね。
同じ駅徒歩2分のヴェレーナよりも立地的に優れているのはもちろんのこと、南面に低層住宅街を望む反町駅前ではこれ以上ないぐらいの好立地ではあるので分からんではないのですが、定借である以上はもう少し価格面でインパクトを出して欲しかったという思いはあります。
※ちなみに、価格には権利金が含まれています。権利金・地代等については次の記事で言及します。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。