パークホームズ横浜反町【そこそこの権利金、リーズナブルな地代】2階55㎡5,038万円（坪単価303万円）

続けて、パークホームズ横浜反町。

設計はアトリエシープ、施工は京王建設です。
アトリエシープは以前から三井の物件で腕を振るっていますが、昨年はついにパークコート南麻布の設計にも携わり、年々存在感を高めている印象になります。

また、デザイン監修はレジデンシャルデザインになります。三井物件ではパークホームズ立川錦町、他ではルフォン市川一丁目ザ・タワー＆レジデンスぐらいしか実績が確認できなかったのですが、代表の碧山氏は日建ハウジングシステム出身で、日建ハウジング時代にはかの横濱紅葉坂レジデンスに携わるなど実績豊富な方になります。

当物件は特に庭を望む借景も素敵なエントランスラウンジ（ホール）の出来が秀逸ですね。定借なので実質的には”もっと上の単価の物件”という見方も出来なくはありませんが、そのまんま坪単価300万円ちょっとの物件と考えればこのエントランスホールは単価以上の高級感があると思います。

1階には他にテレワークニーズに対応するスタディラウンジも完備していますし、総戸数63戸という数字以上の共用部を有した物件にもなります。

なお、外観に関してはとりわけ高級感を覚えることはないものの、バルコニー手摺の使い分けや複数色の外壁タイルなど、細やかなデザインが採用されておりこちらも悪くないでしょう。

前回のパークホームズ横浜反町。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、南西向き中住戸です。前建は2階建ですし、その手前が道路になるのでこの階でも日照は何ら問題ありません。南西側は斜線制限型の第三種高度地区（最高高さ15m）なので将来的にも日照に影響が出る可能性は低いですね。

間取りは、70㎡超の3LDKが中心となった物件の中で唯一の50㎡台（2LDK）になります。

50㎡台中盤の一般的な大きさの2LDKで、居室配置なども定番的なものになるので多く語るほどのことはありません。

ただ、LD側だけでサッシ3枚分近い開口部となった連窓サッシが採用されているのはやはり魅力ですし、収納も比較的充実しているあたりも魅力にはなるでしょうね。

坪単価は303万円。70㎡台の低層階（一部の角住戸除く）は坪単価270万円台といったところで、グロス価格が嵩まない物件内では小ぶりな面積帯ゆえに単価は結構差のある設定です。

こういった面積帯というのは将来的な住み替えを想定して検討する方も少なくないわけで、どうしてもリセールに不安が付きまとう定借物件であることを考えると3LDKとの差はもっと小さい方が自然だったとは思いますね。

なお、価格は権利金（※）を含んでのもので、権利金は約37万円/㎡になります。当プランだとおよそ2,000万円ちょっとが権利金になるようです。
権利金がそれなりの金額ということもあり、地代（解体準備金含む）は190円/㎡（地代と解体準備金の割合はおおよそ半々）ほどですし、管理費も以下のように意外と安いのでそのあたりを考慮しての価格設定ということもあるのでしょうが、61年はやっぱり気になるところではあるかなぁ…。
※権利金や前払地代などの総論に関しては、こちらのブランズシティ世田谷中町の記事の「コメント欄」をご覧下さい。

当初70年ならば仮に10年住んで売却しようとしてもまだ60年あるんですけど、61年だと残り50年ほどとなってしまい買う側からすると結構短く感じるはずなんですよね…。90歳以上まで生きることは何ら珍しいことではないので…。

ちなみに、借地権の譲渡時等には地主への通知が必要ですが、"承諾"は不要ですし、承諾料も不要です（レアケースではあるのですが、プラウドシティ武蔵野三鷹のように承諾料3％が約束されていることもあります）。

設備仕様面は、そんなに小さな物件ではないのでディスポーザーがないのはちょっと残念です。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板などそれ以外は違和感のないものがそろっています。

管理費は209円/㎡。それなりのスケールでありながらディスポーザーを搭載しなかったことが功を奏してか悪くない水準ですね。ディスポーザーなしの外廊下ですので、そこまで珍しい水準ではないものの、三井の物件の管理費は平均的な水準よりもやや割高感を覚えることが多いですし、当物件は地代（及び解体積立金）がかかりただでさえランニングコストが嵩むことを考えるとこの水準で抑えることが出来ているのは意味のあることと思います。

駐車場は事務所・店舗用を除いた住宅用が全16台で、平置1台を除いた15台が機械式になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。