オーベル松戸ヒルズ【駅距離はあるが標高約27mの高台】3階75㎡4,388万円（坪単価194万円）
オーベル松戸ヒルズ。
所在地：千葉県松戸市胡録台字小野189番（地番）
交通：上本郷駅徒歩10分、松戸駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、67戸
胡録台アドレスの下総台地の丘上ポジションに誕生する物件になります。松戸駅からは水戸街道を越える徒歩13分とそこそこの距離がある上、起伏もきついポジションになりますね。
駅付近は標高約5mであるのに対しこの物件の台地上部の敷地は標高約27mもあり、行きはよくとも帰りはなかなかハードです。ほぼフラットアプローチとなる上本郷駅は徒歩10分なので定期が関係ない方ならば帰りは上本郷駅という選択肢もあるのでしょうが、サラリーマンではそれはなかなか厳しいですからね。バス停は物件から徒歩1分なので疲れた日の帰り路は松戸駅からバス利用がいいかもしれませんね。
地域の憩いの場である松戸中央公園まで徒歩10分、通学区の松ヶ丘小学校が徒歩9分、そして水戸街道や松戸鎌ヶ谷線沿いには大規模な商業店舗が少なくないなどファミリーにとっての環境面と利便性をそれなりには両立したポジションではあるものの、そのように駅方向への標高差が厳しく大通りもほど近いことを考えると日常的（仕事などでも）に車を利用される方に向いたポジションと感じます。
コロナ禍で業界によってはテレワークが普及してきているので、今後トレンドが変わる可能性はありますが、そういう意味でこのポジションながら駐車場が27台（約4割）しかないのは少々疑問ではありますね。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は2階建のアパートや戸建で、3階だと屋根部分が視界にかかってくるものの日照は何ら問題ありません。南側すぐのところから下傾斜になっているようないわゆる"高台最前席"ではありませんが、南西方向は広域で見ると下っており、南西方向にはスカイツリーも見えるみたいですね。なお、東は4階建のマンション（寮）があるので視界・日照が妨げられます。
間取りは上層階にある80㎡台のルーバル付の特殊プランを除けば物件内では大きなもので角住戸なりではあるでしょう。
ただ、そのように東側の視界が芳しいとは言えないことも影響してか東側（妻側）の開口部はオマケ程度でしかなく、田の字の延長上のプランニングは角住戸としては少々地味な印象が拭えません。
LDの入口付近にオーベルグランディオ八王子エアーズやオーベル新川崎ガーデンズなどでもみられた「ホームライブラリースペース」が施されているのは良い取り組みである反面、LDはそのホームライブラリースペースを含んだ上での12.7畳なので、純粋なLD部分は少々手狭な印象ではありますね。
ただ、洋室3の引き戸を開くことで広々とした空間として利用することも出来ますし、そもそも収納をかなり充実させた結果、居室がやや小さめになっていると感じるので、何を重視するか次第にはなってくると思います。
坪単価は194万円。ファミリータイプ物件に限定すると直近のイニシア松戸（松戸駅徒歩14分と駅距離はここと近いのですが、樋野口アドレスの江戸川至近だったのでこちらとはかなり印象が異なる立地です）は平均坪単価約180万円だったので190万円台になりそうなこちらの方が若干上になるようですね。
地球規模の異常気象による災害が後を絶たない世の中ですので“高台ゆえの安心感”というのもなくはないとは思いますが、この起伏ある徒歩13分はフラットな徒歩14分よりも明らかにきついですし、もっと交通利便に焦点を当てた値付けであってもおかしくなかった印象ではあるでしょうか。
ちなみに、第1期は42戸と少なくとも数字上は非常に好調なスタートですね。契約率はどのぐらいになるのでしょうか。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
所在地：千葉県松戸市胡録台字小野189番（地番）
交通：上本郷駅徒歩10分、松戸駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、67戸
胡録台アドレスの下総台地の丘上ポジションに誕生する物件になります。松戸駅からは水戸街道を越える徒歩13分とそこそこの距離がある上、起伏もきついポジションになりますね。
駅付近は標高約5mであるのに対しこの物件の台地上部の敷地は標高約27mもあり、行きはよくとも帰りはなかなかハードです。ほぼフラットアプローチとなる上本郷駅は徒歩10分なので定期が関係ない方ならば帰りは上本郷駅という選択肢もあるのでしょうが、サラリーマンではそれはなかなか厳しいですからね。バス停は物件から徒歩1分なので疲れた日の帰り路は松戸駅からバス利用がいいかもしれませんね。
地域の憩いの場である松戸中央公園まで徒歩10分、通学区の松ヶ丘小学校が徒歩9分、そして水戸街道や松戸鎌ヶ谷線沿いには大規模な商業店舗が少なくないなどファミリーにとっての環境面と利便性をそれなりには両立したポジションではあるものの、そのように駅方向への標高差が厳しく大通りもほど近いことを考えると日常的（仕事などでも）に車を利用される方に向いたポジションと感じます。
コロナ禍で業界によってはテレワークが普及してきているので、今後トレンドが変わる可能性はありますが、そういう意味でこのポジションながら駐車場が27台（約4割）しかないのは少々疑問ではありますね。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は2階建のアパートや戸建で、3階だと屋根部分が視界にかかってくるものの日照は何ら問題ありません。南側すぐのところから下傾斜になっているようないわゆる"高台最前席"ではありませんが、南西方向は広域で見ると下っており、南西方向にはスカイツリーも見えるみたいですね。なお、東は4階建のマンション（寮）があるので視界・日照が妨げられます。
間取りは上層階にある80㎡台のルーバル付の特殊プランを除けば物件内では大きなもので角住戸なりではあるでしょう。
ただ、そのように東側の視界が芳しいとは言えないことも影響してか東側（妻側）の開口部はオマケ程度でしかなく、田の字の延長上のプランニングは角住戸としては少々地味な印象が拭えません。
LDの入口付近にオーベルグランディオ八王子エアーズやオーベル新川崎ガーデンズなどでもみられた「ホームライブラリースペース」が施されているのは良い取り組みである反面、LDはそのホームライブラリースペースを含んだ上での12.7畳なので、純粋なLD部分は少々手狭な印象ではありますね。
ただ、洋室3の引き戸を開くことで広々とした空間として利用することも出来ますし、そもそも収納をかなり充実させた結果、居室がやや小さめになっていると感じるので、何を重視するか次第にはなってくると思います。
坪単価は194万円。ファミリータイプ物件に限定すると直近のイニシア松戸（松戸駅徒歩14分と駅距離はここと近いのですが、樋野口アドレスの江戸川至近だったのでこちらとはかなり印象が異なる立地です）は平均坪単価約180万円だったので190万円台になりそうなこちらの方が若干上になるようですね。
地球規模の異常気象による災害が後を絶たない世の中ですので“高台ゆえの安心感”というのもなくはないとは思いますが、この起伏ある徒歩13分はフラットな徒歩14分よりも明らかにきついですし、もっと交通利便に焦点を当てた値付けであってもおかしくなかった印象ではあるでしょうか。
ちなみに、第1期は42戸と少なくとも数字上は非常に好調なスタートですね。契約率はどのぐらいになるのでしょうか。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。