オーベル松戸ヒルズ【弱点をカバーする成約特典？】2階68㎡3,698万円（坪単価181万円）
続けて、オーベル松戸ヒルズ。
設計・施工は長谷工で直床です。斜線型（第一種高度地区。斜線の延長に"限度"はないタイプ）ではありますが、敷地の南北の奥行がそこまであるわけではなく、価格帯からしても仕方ないところではあるでしょうか。
ただ、「7階建×ファミリータイプのみ」の総戸数67戸ということからも分かるように敷地面積は2,700㎡超という結構な大きさがあり、スケールに加え多様なマテリアルを用いた外観の存在感はなかなかのものですね。
外観デザインは、バルコニー手摺にブラウン乳白ガラスを用いているのが特徴的で（新日本建設のエクセレントシティシリーズでわりとよく採用されているものに似ています）、基壇部のホワイト系の石材や外壁・マリオンのベージュ系素材との相性も抜群です。
前回の記事で書いたように、立地条件のわりに駐車場の附置率（約4割）が低めな印象ではあるものの、その分（？）敷地周囲の植栽はかなり充実しており、そういった面での魅力も少なくないでしょう。
それなりのスケールのある物件であることを考えればエントランスホール（及びラウンジ）はもう少しゆとりあるものに出来ていると良かった印象ではありますけどもね…。
前回のオーベル松戸ヒルズ。
公式ホームページ
お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。わずかながら南側にも窓がありますが、南側には当物件の南向きの棟（の共用廊下）が近い位置にありますし、東側も隣接地に4階建のマンション（寮）がありますので視界・日照共に芳しいものとは言えません。
方角的には南東と言えなくもないぐらいのものになるので（当物件は全戸南西・南東向きが謳われています）、南向きと東向き（このプランの棟）のL字配棟にしたのだと思いますが、こういった低層階では寮や南向きの棟の影響で日照がままならないですし、南と西のL字配棟の方が良かったような印象もなくはないですね。ちなみに、従前この土地には日立ハイテクノロジーズの社宅があり、南北に2棟が並んだ「南向きのみ」の配棟でした。
そこまで大きな敷地ではないですし、現代においてはL字配棟の方がオーソドックスではあるのですが日照面を考えたらそれも選択肢の1つだったのかもしれません（敷地西側に2棟を南北の2棟を結ぶようなゲート（エントランス）を設ければ格好もつきます。ただ、北側の棟の斜線制限がきつくフロア数があまり確保出来ないのが問題だったのでしょう）。
間取りは物件内では小ぶりな方ではあるものの、近年の狭小トレンド下においては平均的な大きさと言えるでしょうか。
ホームライブラリースペースはないものの、収納・居室畳数共に違和感のない水準で、専有面積なりに良いバランスが取れていると感じますね。
共用廊下側の柱の食い込みは顕著でありこの単価帯の物件の”長谷工らしさ”と言ったようなものを感じずにはいられませんが、一方で、この単価帯ではけして多いとは言えない連窓サッシが採用されているのは魅力の1つでしょう。
LD側の開口部が重視された設計も好感が持てます。
坪単価は181万円。日照がほぼ得られない低層階でのこのお値段は高く感じますね。
エリア・駅距離などを加味すると上限単価を伸ばしづらいのは明白で、単価レンジを大きく出来ない分、レンジの狭い平坦な単価設定にするしかなかったのだと思いますが、先ほどの日照良好な角住戸との単価差は明らかに小さいと感じます。
面積差はそれなりにはあるものの、あちらも70㎡台中盤でしかないですし、こういった東向きの低層階はもっとインパクトのある価格で勝負して欲しかった印象ですね。
設備仕様面は、ディスポーザーやトイレ手洗いカウンターがないのはスケール・単価帯的に仕方のないところではあるでしょう。ただ、食洗機すらも付いていないのは残念ですね。
第1期の成約特典として「20万円分のオプション券」が付いているので、実質的には付いているようなものですが…。
管理費は181円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、とりわけスケール感のある物件ではありませんのでこの水準ならば悪くないでしょう。
駐車場は全27台で身障者用を含む10台が平置、残りの17台が機械式です。機械式ばかりだと将来の維持修繕費が嵩むことを考慮してのものなのかもしれませんが、この立地ならば機械式をもう少し増やしてでも台数を確保すべきだった気がしますね。
第1期の成約特典には、その「オプション20万円」だけでなく「駐車場優先使用権」も付されているぐらいで、案の定、駐車場が足りなくなる見込みのようですし…。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
設計・施工は長谷工で直床です。斜線型（第一種高度地区。斜線の延長に"限度"はないタイプ）ではありますが、敷地の南北の奥行がそこまであるわけではなく、価格帯からしても仕方ないところではあるでしょうか。
ただ、「7階建×ファミリータイプのみ」の総戸数67戸ということからも分かるように敷地面積は2,700㎡超という結構な大きさがあり、スケールに加え多様なマテリアルを用いた外観の存在感はなかなかのものですね。
外観デザインは、バルコニー手摺にブラウン乳白ガラスを用いているのが特徴的で（新日本建設のエクセレントシティシリーズでわりとよく採用されているものに似ています）、基壇部のホワイト系の石材や外壁・マリオンのベージュ系素材との相性も抜群です。
前回の記事で書いたように、立地条件のわりに駐車場の附置率（約4割）が低めな印象ではあるものの、その分（？）敷地周囲の植栽はかなり充実しており、そういった面での魅力も少なくないでしょう。
それなりのスケールのある物件であることを考えればエントランスホール（及びラウンジ）はもう少しゆとりあるものに出来ていると良かった印象ではありますけどもね…。
前回のオーベル松戸ヒルズ。
公式ホームページ
お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。わずかながら南側にも窓がありますが、南側には当物件の南向きの棟（の共用廊下）が近い位置にありますし、東側も隣接地に4階建のマンション（寮）がありますので視界・日照共に芳しいものとは言えません。
方角的には南東と言えなくもないぐらいのものになるので（当物件は全戸南西・南東向きが謳われています）、南向きと東向き（このプランの棟）のL字配棟にしたのだと思いますが、こういった低層階では寮や南向きの棟の影響で日照がままならないですし、南と西のL字配棟の方が良かったような印象もなくはないですね。ちなみに、従前この土地には日立ハイテクノロジーズの社宅があり、南北に2棟が並んだ「南向きのみ」の配棟でした。
そこまで大きな敷地ではないですし、現代においてはL字配棟の方がオーソドックスではあるのですが日照面を考えたらそれも選択肢の1つだったのかもしれません（敷地西側に2棟を南北の2棟を結ぶようなゲート（エントランス）を設ければ格好もつきます。ただ、北側の棟の斜線制限がきつくフロア数があまり確保出来ないのが問題だったのでしょう）。
間取りは物件内では小ぶりな方ではあるものの、近年の狭小トレンド下においては平均的な大きさと言えるでしょうか。
ホームライブラリースペースはないものの、収納・居室畳数共に違和感のない水準で、専有面積なりに良いバランスが取れていると感じますね。
共用廊下側の柱の食い込みは顕著でありこの単価帯の物件の”長谷工らしさ”と言ったようなものを感じずにはいられませんが、一方で、この単価帯ではけして多いとは言えない連窓サッシが採用されているのは魅力の1つでしょう。
LD側の開口部が重視された設計も好感が持てます。
坪単価は181万円。日照がほぼ得られない低層階でのこのお値段は高く感じますね。
エリア・駅距離などを加味すると上限単価を伸ばしづらいのは明白で、単価レンジを大きく出来ない分、レンジの狭い平坦な単価設定にするしかなかったのだと思いますが、先ほどの日照良好な角住戸との単価差は明らかに小さいと感じます。
面積差はそれなりにはあるものの、あちらも70㎡台中盤でしかないですし、こういった東向きの低層階はもっとインパクトのある価格で勝負して欲しかった印象ですね。
設備仕様面は、ディスポーザーやトイレ手洗いカウンターがないのはスケール・単価帯的に仕方のないところではあるでしょう。ただ、食洗機すらも付いていないのは残念ですね。
第1期の成約特典として「20万円分のオプション券」が付いているので、実質的には付いているようなものですが…。
管理費は181円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、とりわけスケール感のある物件ではありませんのでこの水準ならば悪くないでしょう。
駐車場は全27台で身障者用を含む10台が平置、残りの17台が機械式です。機械式ばかりだと将来の維持修繕費が嵩むことを考慮してのものなのかもしれませんが、この立地ならば機械式をもう少し増やしてでも台数を確保すべきだった気がしますね。
第1期の成約特典には、その「オプション20万円」だけでなく「駐車場優先使用権」も付されているぐらいで、案の定、駐車場が足りなくなる見込みのようですし…。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。