プレミスト平和台【駅前パークサイド】2階78㎡7,598万円(坪単価324万円)

プレミスト平和台。

所在地:東京都練馬区北町6-1520-1(地番)
交通:平和台駅徒歩3分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数:4階建、60戸

プラウド平和台テラスの記事で書いたように近年は平和台駅徒歩10分ほどであってもファミリータイプの分譲マンションの供給が滞っていたので、駅距離に限らず気になる方は少なくないと思うのですが、中でも当物件は駅徒歩3分ということでかなり注目度の高い物件になるでしょう。

この後は野村不動産が同じ北町6丁目の駅徒歩4分で分譲予定ではあるものの、駅前ファミリー物件ということになると2013年のリビオ平和台以来になるはずです。

駅徒歩3分ながら開通したばかりのバイパスや環八から内に入ったポジション、かつ、敷地の大半が第一種中高層住居専用地域に位置しているのでそこそこの落ち着きがあり、利便性と環境面が両立出来た物件になります。多くの敷地形状的に多くの住戸を南東・南西向きに配置出来ていますし、見栄えする公園ではないものの南東向きは北町やまびこ公園のパークサイドになるのもポイントの1つですね。

なお、通学区は北町西小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の4LDK、南角住戸です。南西は道路の向かいに同じ4階建のマンションがあるので視界は遮られます。ただ、日照は問題なく、南は青空駐車場、南東は駐輪場(一応その手前にはやまびこ公園があるが、このプランからの南東側は入口付近の”通路部分”のような感じ)なので、ヤマダ電機までは抜けがあります。

ちなみに、見ての通り二重サッシが採用されているのですが、音の問題ではなく(一応羽田新航路沿いではあるものの、大井町や白金あたりとは高度が随分違いますし、一般的には二重サッシが採用されるレベルではありません)、ゼッチ認定を考慮してのものになるとのことです。

近年の分譲マンションではわりと見かけるZEH-M OrientedではなくZEH-M Ready(4〜5階建の物件に限定)の認定を受けたかなり珍しいケースで、Orientedの20%以上省エネ基準を大きく上回る50%基準(再生エネルギー含む)が求められています。
一次エネルギーの省エネという意味ではOriented同様の20%ですので二重サッシはマストではないのですが、再生エネルギー(太陽光とか)も含めて50%基準を満たすために導入した感じなのでしょう。

二重サッシにすることで室内の開放感がやや薄れはするものの、より静かになるわけですしメリットの方が大きいとは思いますね。

間取りは、南角という最も日照に優れたポジションということで物件内では最も大きいのですが、駅前でお値段もそれなりということもあってか80㎡には達していません。

70㎡台ながら4LDKになっているあたりに”エリア特性”が感じられるというもので、4LDKにするのであればギリギリでも80㎡確保して欲しかった思いはありますね。

角住戸にしては廊下は長くはないので、一見して4LDKとして纏まっているようにも見えます。ただ、よく見ると玄関下足スペースが4LDKにしちゃ少々コンパクトですし、収納もかなり少ないです。

また、4LDK(洋室を4室確保する必要があったため)ゆえにLDKが二面採光(角位置)にないのもちょっと残念ですね。洋室2のウォールドアはきれいに開け放つことが出来るようになっており開くことで広々3LDKとして使えるのは良い点ですし、単体LDが一面採光でもサッシ3枚分ほどの開口部になっているのは良い点ですけども。

坪単価は324万円。日照時間の長い南角、貴重な4LDK、ということもあってか同階他プランよりもやや強めの水準になっています。北西向きだったりもしますが、単価が高くなりがちな30~40㎡台よりも高い水準で、駅近物件ながら専有面積による単価差が小さく感じる物件です(こういったグロス価格の嵩むファミリータイプよりも30〜40㎡台の方が高くともおかしくない)。

ただ、そうならないのはやはりエリア的にファミリーニーズが高いことが影響しているのでしょう。上述のように近年の平和台駅はファミリータイプの分譲マンションの供給が非常に限られていたので余計にそういった影響もあるはずです。

なお、平均でもこのお部屋ぐらいの水準になるはずで、プラウド平和台テラス(氷川台駅徒歩11分、平和台駅徒歩12分)の平均坪単価約290万円に比べるとやはりそれなりではあるのですが、このポジションを考えればむしろ現実的な水準で多少なりともコロナによる市況への影響が考慮されている印象ではあるでしょうか。
この単価帯の物件で床暖房かないのはどうかと思いますけど、ゼッチの件もあり高効率エアコンが標準搭載されているのでまぁ…。

ちなみに、第1期は60分の47戸ということで非常に好調なスタートとなっています。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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