パークホームズ浦和仲町三丁目【繊細な配棟×繊細なプラン】10階70㎡6,000万円台(予定)(坪単価約282万円)

パークホームズ浦和仲町三丁目。

所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町3-52-8他(地番)
交通:浦和駅徒歩12分(7:00~24:15のアトレ北口改札徒歩11分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、65戸(事業協力者住戸1戸含む)

浦和駅は惜しくも徒歩10分を超えてしまうものの、フラットアプローチの徒歩11~12分ならば十分に徒歩圏と言えますし、徒歩10分を超えてしまうからこそのお値段設定になっているとも感じる物件で、三井ブランドであることや市役所通りから1本入った落ち着きある環境面も勘案するとニーズは十分にあるように思いますね。

仲町三丁目では2017年にヴェレーナグラン浦和仲町とクリオ浦和仲町が分譲されていますが、そちらの徒歩13~14分よりも駅に近く、経験上、駅徒歩11~12分は比較的魅力的な物件に出会いやすい(別の言い方をすると「コスパが良い」かな)と思っています。

そこそこ駅から離れたにもかかわらずドミノ感のあるポジションではあるものの、敷地境界線と平行に配棟するのではなく、気持ち南東に傾けて配棟したことで、南面条件良好なお部屋が多くなっているというのも大きなポイントの1つですね(むろん将来的な保証はありません)。

ちなみに、学区は仲町小×常盤中になります。いずれもかなり距離がありますが、仲町小は同学区の中心ではなく”端っこ”にありますし学区自体が大き目なのでこのぐらいの距離でも一般的です。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいにあるオーベル浦和レジデンスは14階建という本来はなかなか厳しいポジションではあるのですが、当物件はそのように”気持ち南東方向に傾けて配棟”しているので、少々状況が異なります。

当初は物件内で最も条件の良い南東角住戸を取り上げようと思ったのですが、この物件の配棟(ランドプラン)からするとこちらのお部屋を取り上げた方が意味があるかと思いこちらにしました。

当南西角からの南方向はガッツリオーベルになるわけですが、傾けて配棟したことで南東方向は戸建中心のエリアを望めますし、南西方向にもそこそこの抜けが出てくることとなります。

また、当物件は全戸南向き(正確には”南南南東”ぐらい)なので通常であれば、妻面となる西面にはオマケ程度の開口部しかないのに対し、こちらのプランは見ての通り西側をむしろ主開口部とした設計になっているのも大きな特長になります(間取り図上、西を下にしているあたりに必死さを感じます。汗)。西側にもしっかりと奥行あるバルコニーを設けているあたりも立派ですし、こういった配慮はやはり三井不動産らしいところと感じますね。

LDの開口部は非常に充実していますし、アイランドカウンター付の明るいキッチンも魅力的ですね。

洗面室の2WAYはいずれにしろリビングインなのであんまり意味がないような気がしますが…。

坪単価は予定価格で約282万円。敷地東端に位置しオーベルの影響がほとんどない南東角の上層階とほぼ同じ水準であり、物件内で”中の上”の単価水準です。

確かに上手いこと特色を出したプランで、エリア内の角住戸の中でも結構特色のあるものになっているあたりを付加価値と考えた値付けなのだと思います。ただ、やはりベースとしてオーベルによる影響は小さいものとは言い難いことを考えればもう少しこなれた水準であって欲しかったという思いはありますね。

前出のこちらより駅距離のあったヴェレーナグラン(2017年/平均坪単価約265万円)、クリオ(2017年/平均坪単価約275万円)などと比べるとむしろリーズナブルな印象すらありこのご時世にしては悪くないと思う、一方で、プラウド浦和常盤テラス(2018年/平均坪単価約260万円)やザ・パークハウス浦和レジデンス(2018年/平均坪単価約255万円)と言った「同学区×駅徒歩10分圏内」の常盤1丁目物件と比べると高く感じてしまうところもなくはありません(それらの価格はドミノの影響や線路沿いの影響などが加味された結果ではあるでしょう)。

ただ、昨今の浦和駅・北浦和駅界隈でパークホームズは供給過剰感が強いですし、このご時世なりに駅近物件などとの価格差を意識したことは確かでしょうね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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