ピアース東京尾久【意外なピアース】2階40㎡3,890万円(坪単価321万円)

ピアース東京尾久。

所在地:東京都荒川区西尾久7-666-4(地番)
交通:尾久駅徒歩3分、荒川遊園地前駅徒歩5分、田端駅徒歩21分(物件概要には記載がありませんが、上中里駅も徒歩圏内にはなるでしょう)
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:9階建、29戸

アネシア東京尾久などの記事で言及しているように、尾久駅は非常に地味な駅ではあるのですが、上野・東京・新橋・品川など主要駅へ直通の交通利便性の高さは言わずもがなですし、当物件は駅徒歩3分ながら明治通りや線路から離れたなかなか整ったポジションになります。

30~50㎡台がほとんど(わずかに60㎡台)の総戸数29戸というかなり小さなレジデンスで、敷地面積も400㎡ちょっとしかないのは残念ではあるものの、モリモトの物件ということでデザイン等による個性もありますし、重視するもの次第では魅力的な物件になることでしょう。

ちなみに、ここは荒川区初の「ピアース」になります。ピアースは都市型コンパクトレジデンスのブランドで、近年はひと昔前よりも”外側”での分譲が多くなってきてはいるものの、ピアースたまプラーザピアース西荻窪ピアース武蔵小杉のような”人気エリア(そこそこのブランド感のあるエリア)”という印象ではあったので正直なところ尾久は意外でした。

ただ、「尾久駅の高い交通利便」と「駅近」を考えればピアースにはお誂え向きなポジションですし、「尾久でもこの立地なら…」という思いはあったかもしれませんね。

「とかく利便性」が強調されがちなエリアでもお洒落なマンションが増えることで多少なりともエリアに好影響を与えますし(アネシア東京尾久もなかなか良いデザインのマンションでした)、大規模な再開発はそう簡単にはいかずともこの高利便性からすると街並も少しずつでも変わっていくのではないでしょうか。実際こうやってマンションが増えてきているわけですしね。

まぁ、モリモトですらこういったエリアの物件を事業化しないとならない市況に一抹の不安を覚えたりもしますが…。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡の2DK、北東角住戸です。いずれの方向も接道していますが、前建は北が7階、東が4階なので視界は妨げられるポジションになります。

間取りはメニュープランでは1LDKもありますが、このベーシックプランはベッドルーム2室の2DKということでかなりコンパクト感がありますね。
近年は同じ40㎡でもエクセレントシティ目白ライオンズ東京三ノ輪ミレスのような「2LDK」もあるのでこちらももう少し頑張れば2LDKになったと思うのですが、LDK(DK)が10畳に満たなかったことで2DKなのでしょう。

いずれにしろベッドルーム2室のプランとしてはかなり小さなものであり、四方の頂点全てにガッツリと柱が食い込んでいるのはいただけません。
玄関廊下は角住戸ながら一直線なのでめちゃくちゃ非効率とまでは思いませんが、40㎡でこのレベルの柱による面積消費があるのはけして多くはないですし、居室形状にもモロに影響を与える位置にあるのは残念ですね。

主寝室の引き戸は扉2枚分しか開かないタイプのため気軽に1LDK的として使える柔軟性にも欠けます。

坪単価は321万円。60㎡台(上層階にしかない)は300万円に満たない水準ですし、50㎡台(狭小3LDK)は坪単価270万円ほどからありますので、グロスの嵩まない面積帯とは言えかなりプラン間の単価差が大きい物件と言えるでしょう。

アネシア東京尾久Ⅰ・Ⅱは小ファミリータイプ中心で40㎡台以下がなかったということも影響しているのでしょう(詳細は次の記事で言及します)。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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