ザ・レジデンス四谷【外観も柱もちょっと…】3階52㎡8,880万円（坪単価568万円）
続けて、ザ・レジデンス四谷。
設計・施工はタワー（オフィス）と同じ大成建設であり一般的な階建・スケールの物件であることを考えればネームバリューという意味での魅力は少なからずあるでしょう。
しかしながら、前回の記事でも書いたようにバルコニー側ですら柱がガッツリ食い込んだ設計は卓袱台をひっくり返すレベルです。笑
コーナー部分を曲面とした柔らかなフォルムが美しいガーデンは、バルコニー内であろうとも柱をアウトフレームしてしまうと外観の優雅さが損なわれるので分からんではないです。
ただ、明らかに普通の板状フォルムのアベニューの柱がガッツリ食い込むってのはどういうことなのか？？？
というか、そもそもアベニューはプランだけでなく外観デザインの凡庸さもなかなか…ですし（ガーデン同様に上部には”段々畑”ありますけど…）、並以下の小ぶりなスケールの物件とは言え、両者共にエントランス周りも見事に地味ですよねぇ…。
これまでの記事でも書いたように、緑豊かなランドプランとオフィス棟によるランドマーク性の高さ、そして商業一体の利便性の高さは言うまでもなくそれだけでもかなりの付加価値ではあるでしょう。
ただ、これだけのスケールの開発であればもう少しレジデンスの共用周りの差別化を意識して欲しかったかなぁ。
前回までのザ・レジデンス四谷。
公式ホームページ
お部屋はガーデンの52㎡の1LDK南向き中住戸で、完膚なきまでタワー（オフィス棟）が立ち塞がるポジションになります。
当再開発エリアの北側エリアに与える影響からすればタワー棟は敷地北端にすることは難しく、同敷地内タワーの北側では何かしらが犠牲になるのは世の常ではあるのですが、コンパクトプランとは言えここに住戸をねぇ…。
南に面してはいても片側だけでも視界が抜ける角住戸とかが設定されるのは全然アリだと思いますし、オフィスや商業との一体開発でないレジデンスのみが計画されるケースならば低層階に一定数の難しいポジションの部屋が出てくるのは分かります。
ただ、ここは複合開発ですので、なぜにここに住戸が…っていう思いはありますよね。
まぁ、そういうポジションの分価格は悪くないとは思いますけど柱の位置ももう意味が分からんよね。笑
坪単価は568万円。近いところではオープンレジデンシア四谷が平均坪単価約495万円、ザ・パークハウス市ヶ谷が平均坪単価約480万円という水準であり、南面を至近距離で塞がれようが柱が食い込んでようが当物件自体の希少性を考えたらこの単価でも欲しい人は少なくない現実的な水準だと思います。
一般的な立地の物件ならばいくら安くても…という視界条件でしょうが、最近で言うと宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンスの壁（ヒカリエ）向きなんかと同じでこの立地ならば悪くありません。
設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機（一部住戸除く）、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回り天然石天板、キッチンバックカウンター（一部住戸除く）、LDビルトインエアコン（アベニューは壁掛け）、タイル貼の廊下、天然石カウンターなどのある高級感のある浴室など、アベニューの壁掛けエアコンを除けばそれなりです。
管理費は465円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の小規模なので仕方ないところではあるでしょう。ただ、コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場なしでのものですし、そういう意味では離れたポジションの小さな2棟構成でなく、中ぐらいの一棟構成でそういったサービス・設備を導入した方が魅力的だったのではないでしょうか（導入しないならしないで管理費は幾らか安くなる）。
駐車場は全24台で2台のみが平置、残りの22台が機械式になります。地権者分が17台と多いのですが、併設のコモレ四谷の駐車場を借りることが出来るので問題なさそうです。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
設計・施工はタワー（オフィス）と同じ大成建設であり一般的な階建・スケールの物件であることを考えればネームバリューという意味での魅力は少なからずあるでしょう。
しかしながら、前回の記事でも書いたようにバルコニー側ですら柱がガッツリ食い込んだ設計は卓袱台をひっくり返すレベルです。笑
コーナー部分を曲面とした柔らかなフォルムが美しいガーデンは、バルコニー内であろうとも柱をアウトフレームしてしまうと外観の優雅さが損なわれるので分からんではないです。
ただ、明らかに普通の板状フォルムのアベニューの柱がガッツリ食い込むってのはどういうことなのか？？？
というか、そもそもアベニューはプランだけでなく外観デザインの凡庸さもなかなか…ですし（ガーデン同様に上部には”段々畑”ありますけど…）、並以下の小ぶりなスケールの物件とは言え、両者共にエントランス周りも見事に地味ですよねぇ…。
これまでの記事でも書いたように、緑豊かなランドプランとオフィス棟によるランドマーク性の高さ、そして商業一体の利便性の高さは言うまでもなくそれだけでもかなりの付加価値ではあるでしょう。
ただ、これだけのスケールの開発であればもう少しレジデンスの共用周りの差別化を意識して欲しかったかなぁ。
前回までのザ・レジデンス四谷。
公式ホームページ
お部屋はガーデンの52㎡の1LDK南向き中住戸で、完膚なきまでタワー（オフィス棟）が立ち塞がるポジションになります。
当再開発エリアの北側エリアに与える影響からすればタワー棟は敷地北端にすることは難しく、同敷地内タワーの北側では何かしらが犠牲になるのは世の常ではあるのですが、コンパクトプランとは言えここに住戸をねぇ…。
南に面してはいても片側だけでも視界が抜ける角住戸とかが設定されるのは全然アリだと思いますし、オフィスや商業との一体開発でないレジデンスのみが計画されるケースならば低層階に一定数の難しいポジションの部屋が出てくるのは分かります。
ただ、ここは複合開発ですので、なぜにここに住戸が…っていう思いはありますよね。
まぁ、そういうポジションの分価格は悪くないとは思いますけど柱の位置ももう意味が分からんよね。笑
坪単価は568万円。近いところではオープンレジデンシア四谷が平均坪単価約495万円、ザ・パークハウス市ヶ谷が平均坪単価約480万円という水準であり、南面を至近距離で塞がれようが柱が食い込んでようが当物件自体の希少性を考えたらこの単価でも欲しい人は少なくない現実的な水準だと思います。
一般的な立地の物件ならばいくら安くても…という視界条件でしょうが、最近で言うと宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンスの壁（ヒカリエ）向きなんかと同じでこの立地ならば悪くありません。
設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機（一部住戸除く）、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回り天然石天板、キッチンバックカウンター（一部住戸除く）、LDビルトインエアコン（アベニューは壁掛け）、タイル貼の廊下、天然石カウンターなどのある高級感のある浴室など、アベニューの壁掛けエアコンを除けばそれなりです。
管理費は465円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の小規模なので仕方ないところではあるでしょう。ただ、コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場なしでのものですし、そういう意味では離れたポジションの小さな2棟構成でなく、中ぐらいの一棟構成でそういったサービス・設備を導入した方が魅力的だったのではないでしょうか（導入しないならしないで管理費は幾らか安くなる）。
駐車場は全24台で2台のみが平置、残りの22台が機械式になります。地権者分が17台と多いのですが、併設のコモレ四谷の駐車場を借りることが出来るので問題なさそうです。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。