プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ【「75㎡」なりの単価設定】34階75㎡13,058万円（坪単価575万円）

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ。

所在地：東京都豊島区東池袋4-254（地番）
交通：東池袋駅徒歩1分、池袋駅徒歩10分
用途地域：近隣商業地域、商業地域
階建・総戸数：地上36階地下2階建、248戸（うち非分譲住戸55戸）

昨日の首都圏マンション発売戸数の記事で言及したように、ザ・レジデンス四谷と共に今月の目玉となるであろう物件になります。

言わずと知れた駅直結（地下2階で駅コンコースと直結。詳細は次記事）で、オープンしたばかりのイケ・サンパーク（造幣局跡地の防災公園）もほど近いポジションに誕生するこれまでもこれからも非常に期待の出来る物件になります。

東池袋の駅直結はエアライズタワーに始まり、アウルタワー（2010年築なのにまだゴールドクレストが未入居を分譲中です。笑）、そしてブリリアタワー池袋（通称クヤクション）と直結物件は少なくなく（今後南池袋二丁目C地区市街地再開発事業（住友・野村）も予定されています）、当物件のポジションはその中で池袋駅が最も遠いポジション（かつ、階建も最も低い）になるのはちょっと残念ではあるものの、東池袋駅界隈は南傾斜の高台になっており、その進行中の南池袋二丁目C地区のツインタワーの影響を考えると将来的にはそのツインタワーの南側の1本と共に最も南面条件に魅力のある物件になる可能性も高いでしょう。

南向きの中層階以上では雑司ヶ谷霊園一望はもちろんのこと、低層エリアの先に新宿の高層ビル群や東京タワーなども望める非常に奥行のある視界が楽しめるのです。

なお、通学区は南池袋小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。上層2フロア（35～36階）はプレミアムフロアという位置づけで、その1つ下のこちらは一般フロア（スタンダードフロア）の最上階になります。そのように一級品の南～南東方向の眺望に加え、東南東にはスカイツリーも望めるであろう絶好のポジションですね。

間取りはそのような絶好のポジションのわりに少々小ぶりです。スタンダードフロアでも南西角には80㎡（20～34階）がありますので、そことの兼ね合いもあるのでしょうが、日照的にも眺望的にもこの南東角高層階の魅力が上回っていることを考えればこちらも80㎡超が適切だった印象ではありますよね。

少なくとも中層階以上ならばグロス価格の嵩みが障害になるようなレベル（このような注目度の高い物件ならば少々グロスが上がったところで需要はなくならない）の物件ではないですからね…。

そんな感じでポジションのわりには少々小ぶりな3LDKなのですが、玄関廊下は角住戸にしてはかなりコンパクトにまとまっており柱の影響も最小限となっているあたりには好感が持てます。
メニュープランで2LDKを選択すれば洋室2もしくは3がLDと一体となったかなり広がりのある空間が実現しますし、少し大き目の2LDKをお探しの方には特に魅力的なプランとも言えるでしょう。

あくまで3LDKと考えるとタワマンの角住戸にしては開口部のインパクトが弱いですし（せっかくの南面条件を活かせているとは言えない南面設計…）、断熱性を考慮したのかダイレクトサッシ部分が二重サッシになっているのも何か勿体なく感じますね。
※サッシの真正面に立ち、それぞれのサッシの縁が重なって見える分にはいいのですが、斜め方向からだと縁により視界が妨げられる部分が多くなるんですよね…。

確かに、私の経験上も上階バルコニーがなく庇の代わりが存在しないダイレクトサッシプランの夏場は普通（の温度設定）にしていたら暑いとは思います。ただ、夏場は太陽高度が高いのでそれなりの広さのあるLDKであれば朝夕を除いて室内全体にモロに日射しが入るわけではないですし、窓際を住処（笑）にしなければ冷房を強めの設定にする程度で十分だと思っています。ここはそもそもLow-Eガラスが採用されていますし、二重サッシにまでする必要があったのかどうか…。

そもそも、太陽高度の低い朝夕は「掃き出し窓」でもモロに室内まで直射が入り、むろんライフスタイルにもよりますが夏場の西向きは掃き出し窓でも結構きついです。同じ基準でかんがえるのであれば西向きの掃き出し窓も二重が望ましいのかもしれません（むろん"開口部幅"次第のところもありますけども…）。

なお、80㎡の南西角も同様ですが、角住戸としてはやや小さめの面積とは言え、価格帯はそれなりですし、むろん2LDK的に使いたい方もいらっしゃるはずなので浴室が1620でなく1418なのはややミスマッチな印象です。

坪単価は575万円。意外にも同階南西角80㎡の坪単価594万円よりも控えめであり（ここいらへんは「スタンダードフロアでは最も大きなプランが欲しい」「やっぱり80㎡は欲しい」というニーズの影響でしょうか。だからこそこのポジションはギリギリでも80㎡であるべきだったと思うのです）、分譲当時高層階（と言っても20階建なのでそこまで高層ではない）が結構強気と感じたプラウドタワー東池袋の坪単価500万円超と比べても目に優しい水準と感じます。

最上階プレミアムフロア120㎡の南東角住戸（最大天井高3m）は坪単価811万円という全く異なる単価設定ですし、さらに言うと、広めの2LDKをお探しの方にとっては間取り面での魅力も高く、このポジションでのこの単価はこのご時世としては魅力的なものと言えるでしょうね。

数字的には「80㎡が適切だった（リセール市場においてもご予算にそれなりに余裕のある方は「80㎡～」で探す方が少なくありません）」とは思います。ただ、上述のように角住戸の中ではかなり効率的なプランで廊下の長い80㎡台と同等の使い勝手があるのは間違いないので、そういった意味でもこの単価は魅力があると思いますね。

ちなみに、周囲の駅直結タワマンは築年差などの影響でリセール市場での単価差がかなり大きいです。ブリリアタワー池袋（駅直結タワマンの中でも最も築浅で区役所下駄履きということで頭1つ抜けた存在）の直近は「高層階西向き中住戸76㎡」が坪単価570万円ほどでの成約であるのに対し（大きな物件ではないですし手放したくない方も多いことから直近のファミリータイプの成約実績はこれだけ）、築年数がかなり経過したエアライズタワーは坪単価300万円台中盤～後半（たまに400万円超）、アウルタワーはほぼ400万円台前半（たまに500万円台）といったところになります。

上述のようにこの物件は最もスケールが小さく、階建も低いのですが、南面条件の魅力は小さくありませんので、新築でこの単価ならばそういった物件との比較においてもまずまずと言えるでしょう（ちなみに、都心部では中古と新築の価格に差がない、場合によっては中古の方が高いぐらいというのは何ら珍しいことではないです）。まぁ、クヤクションのブランディング・ランドマーク性はやはり高く評価してしかるべきでそこをどこまで付加価値と考えるかは難しいところではありますが…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。