プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ【「地下2階から直通」なりの共用部】10階60㎡7,918万円（坪単価436万円）

続けて、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ。

設計は日建設計・日建ハウジングシステム共同企業体、施工は前田建設工業で、制振構造、さらにスケルトンインフィルとミライフルも採用されています。

読者の方ならばご存知かと思いますが、レジデンスの設計に「日建設計」が携わるのは非常に稀であり（※）、日建ハウジングシステム単体でない当物件は何か特別感があって良いですね。
※日建設計が携わるレジデンスはオフィス共存のラ・トゥール以外だとパークコート千代田富士見ザ・タワー、コートレジデントタワーなどごくわずかしかありません。

ただ、タワマンとしては小ぶりな方ということでエントランス周りの共用部は少々地味な印象ですし（2層吹抜にはなっています）、基壇部の石貼りこそあれど外観もそこまで…という感じなのは残念ですね（遠目に見た場合にもエレベーター機械室の凹凸が目立つ屋上部分の仕上がりが気になります…。トップの外周部にクラウン型のライティングをあしらうなどの工夫が欲しかった）。

階高は一般階でも約3.3mとしっかりとした水準を確保出来ており、最大天井高2.52m、約2.1mの窓際下り天井高も及第点ではあるのですが、近隣のライバル物件との兼ね合いからしても「空間設計」にさらなる特長があると良かった印象ではあるでしょう。

なお、前回の記事でも申しあげたように当物件は地下2階の駅コンコース直結（当物件のセキュリティゲートの手前に地上や低層部（クリニックや保育園などが入居予定）に向かう一般の方も利用するエレベーターやエスカレーターがあるのでアプローチ自体は当物件だけのものではありません）が最大の売りになるのですが、それに加えエレベーター（セキュリティゲート通過後のマンション内のもの）は地下2階から住戸階まで直通する形式が採用されているので、地下鉄利用が多い方は1階部分のメインエントランスはあってないようなものになりそうですね（汗）。

直通エレベーターになっていることでパークコート文京小石川ザ・タワーのような乗り換えが不要なのはメリットではあるものの、とりわけ見映えする共用部がない（直通にしたからこそ1階エントランス周りが”並”なのでしょう）のはこのクラス（価格帯）のタワマンとしては少々寂しいところであり、思い切って地下2階直結部分にインパクトのある空間を実現するのも1つの手だったのかなと。エントランスホールが地下2階～地上1階までの3フロアの吹抜空間とかどうかね？？？地上1階部分から多少なりとも採光（自然光）もとれるかと…。

日建設計が本気になってやったら上部から光がそそぐような素敵なデザインのホールが出来たのではないかなぁ…。

共用施設は小ぶりなタワマンということでラウンジとゲストルームがある程度なのですが、いずれも25階（南でなくて北～西にかけてですけど…）にあるのは悪くありません。

前回のプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の2LDK、北西角住戸です。南西～西方向には14階建のマンション（こちらのフロアで言う11～12階相当）がありますが、北～北東にかけては造幣局跡地のイケ・サンパークが広がる悪くないポジションです（イケ・サンパークの手前は現状は低層建物中心だが、将来的に再開発で高い建物になる可能性がある）。

間取りは60㎡ちょうどのそこそこの大きさの2LDKになります。

当物件には40㎡台の1LDKもありますが、第一期の販売対象外で、第一期では最も小さなものになりますね。80㎡台には4LDKもあったプラウドタワー東池袋に比べるとやはり平均専有面積は小さくなっているのですが（プレミアムフロア除く）、「2LDK」ということで言うと50㎡台を設けず最低でも60㎡に乗せているあたりはプラウドらしい点と言えるでしょう。

50㎡台半ばの2LDKは近年の狭小トレンド以前から都心部では何ら珍しくない大きさ（50㎡台半ばだとLD単体で10畳、洋室2室が4.5～6畳という設定が可能なので、違和感の少ないプランニングがしやすい）で、実際多くのデベロッパーが設けているのですが、プラウドはタワマンに限らず60㎡に乗っていることが少なくないですね。

ここも3LDKで68㎡がありますし、近年はプラウドも60㎡台の3LDKが何ら珍しくなくなっているので2LDKとの面積差はもっとあっても良いような気はしますけどもね…。

さて、間取りとしてはこちらも角住戸としては効率的な方ではあるでしょう（洗面所内に実質的な廊下部分がわりとありますが、その部分を考慮しても効率的）。LDの柱が少々存在感があり形状的にも少々使いづらそうな印象ではありますが…。

なお、間取り図上は切れてしまっていますが、バルコニーは東側にさらに数メートルあります。

坪単価は436万円。当物件の低層階の多くは地権者住戸になっており（9階以下は71㎡の南向き中住戸のみ）、物件内で最も単価の安いお部屋になります。

プラウドタワー東池袋の同面積帯の2LDKに比べると流石に5％ちょいぐらいは高いのですが、駅直結か否かの差が大きいのは言うまでもなく、このポジションでの8,000万円前後の2LDKニーズは旺盛だと思うので、野村不動産らしい現実的な価格設定と言えるでしょうね。

少なくとも住友不動産ならば絶対にしないお値段設定です。笑

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石の水回り天板（キッチン袖壁まで）、LDビルトインエアコン、玄関電気錠、廊下・トイレ床の600角タイル貼、洗面室・浴室（側壁まで）のタイル貼など、スタンダードグレードの坪単価400万円台のお部屋においてはかなり魅力的なパフォーマンスになっています。
24時間換気もプラウドタワー東池袋同様に「1種換気（機械給気なので室内横壁に給気口がなく外の音が入りづらいという点もメリット）」が採用されています。

管理費は約403～440円/㎡。固定資産税の改正でタワマンの固定資産税評価額に「階数補正」が行われるようになったことなどとの兼ね合い（？）もあり、当物件は基本的には上の階が高くなっているようです。しかしながら、住戸面積に差のある最上階なんかだと10円/㎡以上違いますし、固定資産税評価額のシンプルな階数補正とは違うのでしょうか。
※ちなみに、修繕積立金も同様に補正が入っていますが、引渡時一括の修繕積立基金は面積ごとに一律ですね。なぜ？？？

エレベーターは高層用の方がそもそものコスト（定期メンテナンスや長期修繕時の交換コストも含む）が高いですし、高層への行き来の方が日常的なエネルギー消費量からしてもコスト高になるので分からんではないですが、そこまでする必要あるかなぁ…。ここは高層用と低層用に分かれているわけでもないですしねぇ…。

なお、そもそもの400円/㎡を超える高めの管理費については、総戸数248戸でディスポーザー、内廊下、24時間有人管理（下駄履きのため）、各階ゴミ置場付（さらに言うとプラウドタワー東池袋とは異なりダイレクトサッシが多いので年3～4回のゴンドラによる窓ガラス清掃が発生する）であることを考えればやむなしでしょう。
コンシェルジュサービスなしでのこの水準はシンプルにコスパが悪いとは思いますが…。

駐車場はタワー内の機械式駐車場で全84台になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。