イニシア日暮里アベニュー【2LDKまでかと思いきや3LDKも…】11階56㎡5,898万円（坪単価350万円）

イニシア日暮里アベニュー。

所在地：東京都荒川区東日暮里4-81-1他
交通：鶯谷駅徒歩6分、三河島駅徒歩10分、日暮里駅徒歩12分（京成線は徒歩11分）、入谷駅徒歩12分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：11階建45戸

先に取り上げたイニシア日暮里テラスと共にイニシア日暮里プロジェクトとして同時分譲されている物件になります。

ただ、ポジションはわりと離れており、三河島駅を最寄りとし尾竹橋通りから1本入ったポジションだったテラスに対し、こちらアベニューは鶯谷駅を最寄りとする尾竹橋通り沿いになります。

この鶯谷駅がほど近い同じ尾竹橋通り沿いのポジションでは昨年末からクレヴィア日暮里ザ・レジデンス及びクレヴィア日暮里ザ・プレイスのクレヴィアダブルプロジェクトが分譲中ですので、立地面に関してはそちらもご参照いただければと思いますが、やはり最注目点ということになると松坂屋流通センター跡地に来年開業予定の商業施設になるのでしょうか。

そういったあたりが考慮されてこのあたりのマンション分譲が活性化されているのだとお思いますし、現状は魅力的とは言えない（イメージ的なものも含む）鶯谷駅前ですが、交通利便に関しては申し分ありませんので、将来性はそこそこ期待出来ますよね。ここからだと上野恩賜公園も徒歩13分ほどの距離感になります。

設計はデザインテック、施工はライト工業で、テラス・アベニュー共通になります。

スケール的にはテラスと大差ないものの、テラスはエントランス周りの緑が豊か、かつ、その緑に寄り添うポジションにコミュニティラウンジが設けられていたわけで、テラスの記事でも述べたように立地的（利便性的）にこちらのアベニューの方が特色があることも影響してか共用面ではテラスには及びません。

とは言え、このスケールの物件ではそういったものを実現するのはなかなか難しいですし、こちらはこちらでエントランスホールを2つに分けることで広がりを出せており、借景として坪庭空間を施しているあたりも手が込んでいます。

エントランス周りも側壁等に杉板型枠模様を採用しており、総じてイニシアシリーズらしいセンスの良さを感じる物件になります。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、南西角住戸です。尾竹橋通りの斜向かいには11階建のマンションがありますが、西側正面、そして南側は高くとも9階建といった感じなのでこの最上階住戸だと日照はもちろんのこと視界抜けもそこそこには得られます。

間取りは北西角住戸と共に物件内で最も大きなものになります。
近隣のそのクレヴィア日暮里2物件はもちろんのこと、テラスにも60㎡台があったので最大でもこの大きさというのは非常に消極的に感じてしまうところはあるのですが、そこが鶯谷駅の難しさでもあるでしょうし、大通りから1本入りこちらよりも落ち着きのあるテラスとの兼ね合いが考慮されてのものであるのは間違いないでしょうね。

ただ、2LDKとしては一般的な大きさで居室形状のきれいなプランはイニシアらしさを感じます。
また、角住戸にしては廊下が短めで効率性を高めつつもカウンターも設けられた広がりのある玄関スペースは魅力的でしょう。

大きなファミリークローゼットが影響してかLD単体では10畳確保出来ていませんが、トールスライドウォールにより洋室2を一体利用することが可能な柔軟性も評価出来る点になります。

ちなみに、当物件は最大でもこの面積なのですが、中には3LDKプランもあり、そういった点からもテラス以上に狭小感のあるプランニングになります。先日のピアース東京尾久にも54㎡の3LDKがありましたし、コロナ前に企画されたマンションとは言えモリモトやコスモスイニシアのような個性ある物件を生み出すことの出来る企画力のあるデベロッパーですらこのようなプランニングを強いられてしまう今の市況は本当に厳しいものがあるなぁ…と。

坪単価は350万円。テラスは三河島駅が最寄り、日暮里駅が徒歩11分と少々距離のあるポジションだったために坪単価300万円前後（上層階で330万円程度）が多くなっていましたが、こちらは最上階ルーバルプランに坪単価380万円近いものもありますし、結構差がありますね。

先行するクレヴィア2物件は平均坪単価約325万円・335万円といったところでそちらに近似した水準なのですが、クレヴィアは売れ行き好調とは言い難いですし、現状の鶯谷駅のイメージ等々などからしてももう少し目に優しい水準であって欲しかったですね。

設備仕様面は、テラス同様で小規模のためディスポーザーはなく、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機とトイレ手洗いカウンターは付いています。

管理費は356円/㎡。同様にディスポーザーなしの外廊下となったテラスは304円/㎡でしたので、こちらの方がややスケールで劣る分がそのまま単価高に表れた形と言えるでしょう。このスケールならば違和感まではないですが、もう少しリーズナブルな水準だと良かったでしょうね。

駐車場は身障者用を含む全4台で平置になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。