プラウド神田駿河台【貴重な駿河台、絶好の南傾斜】14階80㎡16,999万円（坪単価705万円）

プラウド神田駿河台。

所在地：東京都千代田区神田駿河台1-7-1（地番）
交通：御茶ノ水駅徒歩5分（東京メトロは徒歩6分）、神保町駅徒歩7分、新御茶ノ水駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、36戸

明治大学14号館の北側隣接地、錦華坂の坂上付近となる標高約21mの丘上ポジションに誕生する物件です。標高約18mの山の上ホテルよりも高いポジションとなる南傾斜地で、南側の明治大学の敷地とはかなりの標高差が生じていることもあり、ここからの南面の抜けは本当に”スペシャル”なものになります（その14号館は今後建替えが予定されているのは少々気になりますが…）。

そこそこには分譲マンションが存在する水道橋駅寄りや神保町駅寄りとは異なりこの”御茶ノ水駅徒歩5分のマンションに適した地”自体が貴重ですし、このポジションは本当に貴重だと思います。

2018年のパークコート千代田駿河台ヒルトップのポジションもここに負けず劣らず素晴らしいものでしたが、あちらは線路沿い（外濠沿いでもある）でしたし向かいが猿楽町になる御茶ノ水駅の西側ポジションだったので、こちらの方がさらにインパクトがありますね（凄い高いレベルの争いなのは言うまでもありません）。

敷地面積は600㎡に満たない小規模物件ですし、定期借地権（約60年（想定解体期間除く））なのもやはり残念ではあるものの、この地ならばあきらめ（？）がつきやすい気はします。せめて70年だと良かったとは思いますが…。
ちなみに、従前ここには日本雑誌会館があり、地主もその協会になるようです。

なお、意外だったのは40～70㎡台のプランニングでしょうね。
「小規模×定借」とは言え、中層階以上で抜けの得られる"南傾斜の高台"ですし、住環境的にも高いレベルにある立地ですので、80㎡台はマスト（場合によっては100㎡台）ぐらいの印象だったのですが、「最大79.66㎡（サイクルトランク約2㎡含む）」ということでかなり拍子抜けしました。

その18階建のパークコートも最大82㎡に過ぎず少々の違和感があったので、デベロッパー的にこのエリアは”面積の大きなプランのニーズが旺盛とは言えない”という判断（データ）があるのかもしれませんが、それは”丘下にあるもっと平凡な立地の物件”の話のはずで、このような駿河台の丘上ポジションにはこことそのパークコート程度しか分譲マンションは存在していませんので、何を根拠にこういったプランニングをしているのか正直分からんのです。

野村不動産（プラウド）は大手デベロッパーの中で最も100㎡超に前向きな印象がありますし、正直不思議ですね。プラウド中目黒では巷をざわつかせた16㎡を供給していますし、思い切ったことを出来る実績・下地のあるデベロッパーなのでむろん立地によりけりではあるのですが…。

当物件は小規模ながら設計・施工に竹中工務店を起用しており、そういう意味でも100㎡超の”バックグラウンド”があると思っていましたし、木材を多用した取り組みもゆとりあるプランの方がフィットしている気がするので…。

現状の1フロアの住戸面積を前提にすると12～14階の上層3フロアは「79.66×2戸」の構成で、1戸の159㎡は流石に大き過ぎですが、「100㎡（※）＋59㎡」ならばアリだった気がしません？？？
※中低層は100㎡の部分を40～50㎡台の2戸に分割した1フロア3戸で現状とほぼ同様のもの

公式ホームページ

お部屋はその80㎡にわずかに満たない2LDK南東角住戸です。パークコートほどの階建はないながらも標高約21mの南傾斜の高台からの眺めは絶品でしょう。

間取りは下階との兼ね合いやその木材を多用したコンセプトも影響しかなり風変りなものになっています。
1フロア3戸となった中低層階の柱位置がベースになっているので、一部の柱がプランの中ほどに食い込んできているのは分かるのですが、そもそも柱自体が南側の窓際（バルコニー側）ですらないという珍しい設計です。

当物件は窓際の洋室とLDの間にある細い柱に「燃エンウッド（国土交通大臣による耐火構造認定）」を採用し"木と暮らす（物件概要にも「一部木造」との記載があります）"をコンセプトにしているあたりは少なからずインパクトのある差別化要因、また、窓際から柱・梁を削減したことで開口部のインパクトを高めている点は評価出来る点になります。
しかしながら、柱による面積消費及び柱の凹凸はやはり気になるところですし、そもそも最大天井高2.8m確保出来た優雅な階高からすれば窓際から柱を排除せずとも梁せいのほとんどを天井裏に隠せた気がするのは気のせいかね？？？

約80㎡の面積がありながら廊下がかなりコンパクトな角住戸で、柱が食い込んでいても効率性はまずまずではあるのですが、このクラスのお部屋ながら洗面所がリビングインなのもどうかと…。

坪単価は705万円。所有権のパークコートの最上階が坪単価700万円台中盤でしたので、あれから早約2年の月日が経過しているとは言え普通に強気な印象があります。

次の記事で言及するように物件自体が"超高級路線"とは明らかに異なるコンセプトで、内廊下や各階ゴミ置場という要素に欠けますし、この単価設定はかなり違和感がありますね。

地代（次の記事で言及します）は立地のわりにはリーズナブルな水準で、販売価格に権利金が多めに入ってのものであるのは言うまでもありませんが…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。