パークホームズ浦和常盤コンフォートプレミア【駅近×南面良好×学区のわりに現実的】10階74㎡6,488万円（坪単価289万円）

パークホームズ浦和常盤コンフォートプレミア。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤9-83-1他（地番）
交通：北浦和駅徒歩3分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、50戸

パークホームズ浦和常盤ステーションプレミアに次いで常盤9丁目に誕生するパークホームズです。現在分譲中のパークホームズ浦和常盤十丁目の常盤10丁目に比べると分譲マンションの供給の多いエリアで、高めの容積率（400％）が指定されたエリアゆえにドミノ倒しリスクはどうしても高くはなるものの、少なくとも現状は南面良好であり、無理なく全戸南向きに出来ている敷地形状も申し分ないでしょう。

南側こそ接道していませんが、敷地は三方角地で開放感も高いですし、線路や中山道からもそれなりに距離のあるまずまず落ち着きのあるポジションですので駅徒歩3分とのバランスもかなり高いレベルにあります。

むろん常盤小・中学区であり、常盤小学校は通学路で徒歩6分とほど近いあたりも魅力になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は道路の向かいに11階建のイニシア浦和常盤がありますが、南側はバイパスの先のNTT東日本のビルのところまで視界抜けが得られる魅力あるポジションです。

間取りはそのような魅力あるポジションなりに物件内で最も大きなものになります。
先行するパークホームズ浦和常盤十丁目同様最大74㎡のプランニングで、そちらの記事で言及したように”デベロッパーがこのエリアで分譲を行うに際しまず考えるべきこと”は”常盤小学校に入れたいご両親が望むお部屋を提供すること”であり、角住戸であっても80㎡などに背伸びする必要はないということでしょう。

さらに言うと、当南東角ポジションは東側の視界が芳しいものではないので東側（妻側）の造りを強調することは適切ではなく、そういった点からも田の字の延長上にあるこういった一般的な大きさ・居室配置のプランニングが手堅いのでしょうね。

LDが横長なタイプなので廊下はわりと長めになっているのは少々気になる点ですが、一方で洗面所がノンリビングインに出来ているのは長所と言えるでしょう。

坪単価は289万円。平均では2018年のそのステーションプレミアの平均坪単価約270万円とほぼ同じ水準になるようです。

北浦和駅近の常盤アドレスは学区の魅力がありながらも浦和駅徒歩10分前後の物件と比べるとまだ単価がこなれているので、駅近×三井のブランド物件であればもう少し伸びてもおかしくない印象はありますし、実際、先行するパークホームズ浦和常盤十丁目よりも幾らかこなれた水準になりますね。

パークホームズ浦和常盤十丁目はエリア的な分譲マンションの希少性に加え、ゼッチ認定、さらにランドプラン的な魅力も高い物件ではありますが、駅距離はこちらの方がかなり近いので特に交通利便性重視の方には良い条件になるでしょう。

エリア内ではシティテラス浦和常盤が分譲中な上、三井自体が短期間に近いエリアで連続して供給することもあってか、現実的な価格設定になっていると感じます。

将来的なドミノ倒しのリスクをどこまで価格に考慮すべきかに答えはなく（というかデベロッパーは基本的にそこを折り込むことはしません）、そこは人それぞれの考え方や人生設計（将来的に住み替えを検討しているか、蓄えがどの程度あるかなどなど）次第ではありますけどもね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。