パークホームズ浦和常盤コンフォートプレミア【特徴があるとまでは言えないが…】2階70㎡5,248万円（坪単価247万円）

続けて、パークホームズ浦和常盤コンフォートプレミア。

設計・施工は長谷工ですが、二重床が採用された物件になります。このようなそれなりの単価帯の物件でも直床は数年前に比べ増えていますし、ここは長谷工なのでもしかすると…と思ったのですが、普通に二重床でした。

前回の記事で書いたように、このご時世なりに現実的な価格設定と感じる物件なのですが、”デザインやランドプランとの兼ね合いあってのもの”という印象もなくはないですね。

特に外観デザインはかなり”普通”です。
“普通”と言っても”パークホームズの中での普通”であり、全てのマンションの平均で言うとむろん良い方ではあるものの、パークホームズや長谷工設計・施工の物件に見慣れた人間からすると「つまらない…」という印象になってしまいますね。

低い容積率が生み出す豊かなランドプランに留まらずゼッチでの差別化も設けたパークホームズ浦和常盤十丁目との価格面での兼ね合いもあったでしょうし、ここは「駅近×学区×南面良好」で十分という判断なのだと思います（実際、この三本の矢は強力ですよね）。

ただ、それでも駅近・好立地というだけでそれなりのお値段設定にはなるわけで、もうちょっと心がくすぐられる何か（決め手）があるとスッキリと決断出来る方が増えるのかな、とは感じますね。

なお、エントランス周りの植栽計画はそれなりですし、エントランスラウンジの雰囲気も悪くありません。

前回のパークホームズ浦和常盤コンフォートプレミア。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側隣接地は2階建の戸建であり、その先も特に高い建物はないので日照に関しては申し分ありません。

間取りは物件内で最も小さなものになるのですが、それでも70㎡に乗っているのはやや意外でした。パークホームズ浦和常盤十丁目には60㎡台後半の3LDKもありますし、前回の記事でも書いたように「駅近×学区」の魅力を考えれば67～69㎡の3LDKはむしろ適しているとすら感じますからね。

先ほどのプランとは異なり縦長リビングなので廊下を短く、かつ、共用廊下側の柱の食い込みも抑えることが出来ているので（十丁目は完全アウトフレームなのでそれには及びません）、田の字プランの中でも効率性が高い方ですし、ノンリビングインの洗面所やウォールドアの洋室3、そして連窓サッシの採用など全体的に抜け目なくまとまった印象のあるプランです。

効率性を高めつつ70㎡に乗せたことで収納もかなり充実していますね。

坪単価は247万円。最下階ゆえのパンダ的な意味合いもありつつの至極現実的な設定と感じます。

将来的なドミノリスクはけして小さなものではなく、低層階だと日照が奪われてしまう（上層階はドミノになっても日照まではそうそう妨げられることはない）可能性が高いのは気にはなるものの、この単価ならばニーズは十分にあるでしょう。

上述のようにこの立地ならば67㎡ぐらいでも十分だったはずで、むしろ67㎡4,998万円（坪単価は同じ247万円）だったらもっと多くの需要を生み出せたと思いますが…。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは残念ちゃ残念ですが最近は総戸数50戸程度ではないのが主流であり、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなどは付いています。

管理費は213円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、並のスケールの物件であることを考えれば違和感はないでしょう。
ちなみに、駐車場（平置）収入が少ないこともあってかパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアや浦和常盤十丁目よりも少し高いですね。

駐車場はいずれも平置ですが、8台ということで少ないです。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。