リビオ東中野ヒルトップ【駅近×視界良好な全戸南東向き】8階77㎡9,870万円(坪単価426万円)

リビオ東中野ヒルトップ。

所在地:東京都中野区東中野1-108-1(地番)
交通:東中野駅徒歩3分
用途地域:近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:19階建(建築基準法上は地上18階地下1階建)、135戸(販売対象外住戸41戸含む。他事務所1区画)

サンクス東中野の建替プロジェクトで、山手通り沿いの近隣商業地域の19階建とその内側になる第一種中高層住居専用地域の5階建の2棟構成となったわりとスケール感のある物件になります。

そのように山手通りの内側は第一種中高層住居専用地域(第一種高度地区であり5m+0.6/1の斜線制限)になっており、タワー棟からは半永久的な視界抜けを得ることが出来る恵まれたポジションです。

山手通りが南北に貫くエリアですので、山手通りに平行に建物を立てる一般的な計画では低層の一中高を望むことが出来るのは”東向き住戸”ということになりますが、当物件はそこそこの敷地面積を有した計画であることが功を奏し、各棟を南東向きに傾けることが出来ているため、日照と視界抜けを両立出来ていることも大きな魅力と言えるでしょう。

東中野駅は分譲マンションだけでもパークタワー東中野クラッシィタワー東中野という駅前タワーがあり、ここは”タワー”という枠組みの中では小ぶりではあるものの、駅の南側になるので視界面でそういった高層タワーの影響は受けませんし、駅近、南東~東にかけて開けたポジション、そしてそこそこのスケール感という3つの要素が合わさることでの希少性はかなりあるのではないかと思います。

専有部だけでなく共用部にもそこまでコストをかける傾向にない日鉄興和不動産のリビオシリーズということで、先行するリビオ蒲田ザ・ゲートなどと同様の印象で、派手さ(分かりやすさ)やインパクトという視点から言うとどことなく物足りなさを感じるところはあるものの、スケール的にやれることは限られていますし、このシリーズは基本的にそのあたりを価格に反映する傾向があるのも事実ですので、求めるもの次第で魅力の詰まった物件になると思いますね。

なお、通学区は塔山小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋はタワー棟の77㎡の3LDK、南角住戸です。南~南西にかけての山手通り沿いはこのタワー棟の敷地同様に高さ制限の緩い近隣商業地域が続いているので、将来的な保証はありません。ただ、現状は前建を越える高さにありますし、南東方向は一中高を望み高い確率で将来的にも視界抜けが保たれるポジションになります。

物件内では最も山手通りの影響を受けやすい位置でもあるのですが、間取り図を見ての通り”東南東寄り”であり、全戸の主開口部がこの向きとなった物件内で"日照時間が最も長い"という意味での魅力もあるでしょう。

間取りはそのような日照・視界良好なポジションということで物件内で最も大きなものになっています。

デベロッパーによっては80㎡台もありえなくはないスケール・ポジションの物件ではありますが、駅前ですし高層タワーでもないのでこのぐらいの面積でほど良い印象ではありますね。

LDコーナー部の柱の食い込みは少々邪魔ですし、開口部幅も1つ1つはインパクトのあるものではありませんが、LDの開口部全体でみるとまずまず充実していますし、日照・眺望良好な角住戸なりに違和感のないプランです。

LDの入口付近に実質的な廊下部分がわりと大きく混入しているのは注意すべきですが、そこを除いてもそれなりの大きさがありますし、L字のオープンキッチンが隣接しているのでそこそこの空間的な広がりも期待出来るでしょう。

坪単価は426万円。低層階が約400万円、高層階でも約坪単価440万円という水準で、思っていたよりも上下差の小さな単価設定です。

同様の東中野駅前立地、かつ、南面良好な地で2018年に分譲されたレジデンシャル東中野は平均坪単価約405万円という水準だったのでそれよりは幾らか高くはありますが、それよりも階建のあるこちらの中層階以上のお部屋からは眺望もかなり魅力あるものになりますし、近年の相場下からすれば違和感のない水準でしょう。

最近はタワーで言うと築5年のクラッシィタワー東中野が中古で430~470万円で成約しており、ここはタワー感では完全に負けてはいますが、眺望は良いですし新築でこのお値段ならばまずまず現実的な水準ではあるでしょうか。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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