ブランズ練馬中村北【高グロス住戸を数多く設けたなりのパフォーマンス】2階58㎡5,530万円(坪単価313万円)

続けて、ブランズ練馬中村北。

設計は日企設計、施工はNB建設で完成売りになります。

日企設計は大京のライオンズの実績も豊富ですが、高額物件で言うとこのブランズでの実績が豊富ですね。ブランズ明石町ブランズ大手町などの実績があります。

当物件は前回の記事で書いたようにコロナ前の企画としては不可思議なまでのゆとりある面積帯のプランが見られるのですが、それゆえに当然ながらグロスはかなり高額になりますし、日企設計の起用や内廊下設計が採用されているあたりからしても当初からそういったあたりを強く意識したコンセプトであったことは明白でしょう。

内廊下設計を採用しつつも共用廊下側に窓(FIXタイプの曇りガラス)を設けざるを得なくなっている点(全戸ワイドスパンが可能な敷地形状でない限り中住戸に3LDKを設けるためには共用廊下側に窓が必要になる。※共用廊下との間に吹抜を設ける場合除く)からすると少々強引な印象もあるものの、そこまでして内廊下を採用しているあたりからもこの物件の"位置づけ"が分かるというものです。

なお、エントランス周りはスケールなりにこじんまりとしています。ただ、暗めで細やかな照明計画が採用されたエントランスホールはデザイン的にも高級感がありますし、敷地北側の閉鎖的な空間ながらプライベートガーデン(ポケットパーク)が施されているあたりにも努力の跡が窺える物件です。

ちなみに、とりわけ魅力ある眺望が望めるわけではないにもかかわらず屋上広場(テラス)があるのは珍しいと思うのですが、これってとしまえんの花火を考慮してのものだったのかな???
そういう意味では"未来の人"は関わってないわな(笑)。ハリポタも花火あるのかな…。

前回のブランズ練馬中村北

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、東向き中住戸です。2階では視界抜けこそ得られませんが、東側は2階建の戸建ばかりになっており、午前中は日照が得られるポジションです。

間取りは3LDK中心の物件内では数少ない小さな面積帯になるのですが、2LDKで言うと58㎡はむしろ気持ち大きいぐらいのものになりますね。

上述のように内廊下設計を採用した物件ゆえに1室が行灯部屋になってしまっているのはやや残念なところではあるものの、効率性も悪くありません。

柱がバルコニー側にアウトフレームされていないので窓際上部を南北につらぬく梁の存在感が少々際立つのは気になる材料の1つです。ただ、全体として大きな違和感のあるプランではないでしょう。

坪単価は313万円。70㎡ちょっとの3LDKはもっと上の階の南向きでこれと同じぐらいの単価設定になっているので面積が小さ目なりに(グロス価格が嵩まないなりに)単価は幾らか高めではあるものの、特段違和感のない価格設定です。

ただ、そもそも当物件の少々中途半端印象のある交通面を考慮すると全体として強めの印象があるのも事実で、この単価帯が必要になるのが当初から分かっていながら「ここまで面積帯にゆとりを持たせた設計」を採用しているのはやっぱり不思議で仕方ありません。

なお、1階住戸にはわりと大きな床下収納(通称「蔵」となっています)を設けるなどの工夫もみられる物件になりますね。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターは備わっていますが、小規模ゆえにディスポーザーはないですし、浴室照明もダウンライトではなくブラケットタイプであるなどグロスが嵩んだ価格帯なりの高級感には欠けますね。
当物件は東京都子育て支援住宅の認定を受けており、スイッチの高さや一部の壁・柱の面取り仕上げなど細やかな配慮が見受けられるのは良い材料の1つではありますが…。

管理費は307円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ということもありそれなりの水準です。ただ、小ぶりなスケールであることを考えれば悪くないでしょう。

駐車場は身障者用を含む全5台で、1台の平置を除いた4台が機械式になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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