サングランデ本八幡【高利便の地ながら360度の視界抜け】6階87㎡7,990万円(坪単価304万円)

サングランデ本八幡。

所在地:千葉県市川市八幡3-12-20
交通:本八幡駅徒歩4分(都営線。JR線は徒歩7分)、京成八幡駅徒歩7分
用途地域:近隣商業地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:6階建、25戸

敷地自体は千葉街道沿いになるので静かな環境とは言えません。ただ、一応は駅西の低層住宅街の一画ではありますし、駅にほど近いポジションであることの交通・買物利便(目の前にファミリーマート)に加え環境面もまずまずと感じる物件になります。

京成電鉄のこのサングランデシリーズは千葉県内での実績が豊富で、当物件の近隣にはほとんど分譲マンションが存在していないことからしても当沿線に強い京成電鉄らしさを感じることが出来るでしょうか。

千葉街道は都市計画道路指定による拡幅が進行中で、当物件の千葉街道沿いの敷地の一部(約5%ほど)に収用可能性があり、収用を見越した計画(収用後の敷地面積に対して容積率を考慮した延床面積)にしていない場合には将来的な既存不適格ということもあり得るのですが、仮にそうなったとしても5%程度ならば大きな問題にはならなそうです。

むしろ拡幅により車線が増えることで交通量が増えるのは気になりますが、車線が増えれば今よりも車が流れるようになるという意味でのメリットもあるでしょう。

なお、通学区の八幡小学校は通学路計算で徒歩7分の距離感であり、子育て世代にも魅力あるマンションと言えるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は87㎡の4LDK、南角住戸です。周囲は同じ千葉街道沿いですら戸建などの低層建物ばかりであり(高いのはトヨタレンタカーのタワー型駐車場ぐらい)、この最上階住戸からは360度視界抜けが得られます。
「南角×ルーバルプラン」なので一日中日照が得られますし、物件内で最も魅力的なポジションなのは間違いありません。

間取りはそのようなポジション、かつ、ルーバル付の特殊プランということもあり近年の狭小トレンド下ではかなり大きな方と言えるでしょう。

プランは何気にかなり珍しいものです。洋室4室全てが"ノンリビングイン"になっているのです(1室はリビングイン動線もあり)。

洋室4はリビングイン動線もあるので独立性は薄いわけですし、洋室4とキッチンの位置を反対にした方が廊下もいくらか短く出来て良かったような印象もあるのですが(その場合、洗面室と浴室の位置を入れ替えてて洗面室は今と同様に廊下からの動線を確保する)、このキッチン位置だと直接洗面室にアクセス出来ることで家事動線が有用になりますし、今時の4LDKでここまで居室独立性が図れているケースというのは非常に稀なのでこれはこれで意味があると感じますね。

洋室2の柱はやや気にはなるものの、それ以外の柱の影響は少なく、ルーバル側にもしっかりとした開口部を施すなど全体的に充実した開口部の造り、そして、門扉付の非常にゆったりとしたポーチ設計も魅力的ですね。

廊下のニッチカウンターやキッチンカウンターも気が利いていると感じます。

坪単価は304万円。物件平均では260万円ぐらいになるはずなので、目玉プランなりのしっかりとした単価設定です。

この界隈は上述のように分譲マンションがほぼ存在しておらず、本八幡駅界隈での近年の分譲マンションはエクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ(平均坪単価約305万円)ぐらいですので、適切と言えるような比較対象は存在しません。

ただ、やはり3路線が徒歩7分圏内で使えるのは大きいですし、全戸日照良好な南西向きで構成された物件ですのでこのご時世なりに妥当な水準なのではないでしょうか。

単価レンジは220万円台~この300万円台という感じで、「全戸南西向きで日照良好」というあたりからすると単価差が少々大きく感じる物件で、中でもこのお部屋は面積も大きいがゆえのグロスの嵩みは気になるところではありますが…。

ちなみに、全戸一括分譲がなされる物件で、契約率次第ではあるもののその珍しい立地なりに引き合いは少なくないようです。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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