プレミスト蔵前【凹凸はあるが四方開口プラン】13階72㎡9,030万円（坪単価414万円）

プレミスト蔵前。

所在地：東京都台東区蔵前4-20-1外（地番）
交通：蔵前駅徒歩5分、田原町駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、57戸（事業協力者住戸9戸含む）

新堀通り沿いで分譲中のクリオラベルヴィ蔵前よりも若干駅寄り、新堀通りや春日通りから内に入ったポジションで、駅徒歩5分圏内ながら落ち着きも感じることが出来ます。

似たようなポジションには近年、シティハウス蔵前ステーションコートやルフォンリブレ蔵前コンセールなどが誕生しておりとりわけ珍しい立地条件ではありませんが、近年お洒落なカフェが集まるなど人気が高まっているエリアですし、駅徒歩5分に加え、通学区の蔵前小学校が徒歩3分、精華公園が徒歩4分などファミリーも含めた幅広いニーズに応えることの出来る立地条件と言えるでしょうね。

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お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。全戸西向き物件内において1フロア1戸唯一南にも面している角住戸で、細い道路向かい南側の区画はこの辺りでは珍しく低層建物になっているので（むろん将来的な保証はありません）、この上層階住戸からは日照だけでなく視界面での魅力も少なくありません。

間取りは”南西角住戸”と書きましたが東側（洋室1）に加え北側（トイレ）にまで開口部が施された四方に開口部のあるプランでなかなか特徴的ですね。

そのようにトイレに窓があるのは魅力ですし、さらにキッチンにも窓のある開口部豊かなLDKも特長と言って良いでしょう。

一方で、角住戸ながらベッドルーム1室が行灯部屋になってしまっているのはかなり気になる点ですし、あまりに歪な洋室2、そして、南面（妻面）の柱の食い込みなど気になるところも少なくないですね。

途中から幅が狭くなった共用廊下の先に玄関が設けられたポジションで、角住戸にしては玄関周りのゆとりが欠けているのも気になる点の1つです。

坪単価は414万円。上述の直近のクリオラベルヴィ蔵前は30～50㎡台のみのコンパクトなプランニングゆえに単価は高く平均で約425万円という水準でしたが、その前の隅田川至近の駅徒歩3分で分譲されたルフォン蔵前ザ・レジデンス（コンパクトも含めても平均坪単価は約370万円）の上層階ファミリータイプのパーシャルリバービュー住戸（多くが400万円未満）などと比べると高く感じますね。

ルフォンはそのような控えめな値付けゆえに上層階住戸の売れ行きはかなり好調だったと記憶していますし、東側の開口部からスカイツリーや花火が見えてくることも考慮されてのお値段設定なのでしょうが、南や西の主開口部から見えるわけではないのでもう少し目に優しい水準であって欲しかったですね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。