プラウド浦安【「このスケールでNo.1」になることの弊害】13階76㎡8,278万円（坪単価359万円）

プラウド浦安。

所在地：千葉県浦安市北栄1-1530-2（地番）
交通：浦安駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、98戸

この前の4連休の時期に第1期が行われた物件です。4連休前後には多くのマンションの第1期が行われたこととの兼ね合いなどもあり取り上げるのが遅れてしまったのですが、遅ればせながら"言いたい放題"したいと思います。

浦安魚市場跡地に誕生する浦安駅界隈では数少ない駅前物件です。

昨年から分譲中のサンクレイドル浦安Ⅲの記事でも言及したように浦安駅を最寄りとするエリアでの総戸数100戸超の分譲マンションというのはかなり貴重なのですが、駅徒歩5分に至っては1972年以降存在していないため当物件が"過去最大"、さらに言うと15階建は"エリア最高層"になります。

建築基準法上の都合（45mを超えると複雑な構造計算が要求され、かつ、確認申請等の手間もかかるため一般的にコスト高になる）で45m以内に抑えることの出来る“15階建”まではごくごく”一般的な階建”ではあるものの、この界隈では不思議なくらい貴重な存在になりますね。

駅徒歩16分の旧江戸川沿い（市川市内になります）にこそ20階建のクレストシティタワーズ浦安がありますが、それを除けば浦安駅を最寄りとするエリアで最高層の物件になります。

埋立地ゆえに大規模開発が容易だった（むろんこのエリアとは用途地域の差もあります）新浦安界隈には高層建物が多くなっているのに対し、浦安駅界隈はオフィスビルも含め本当に高い建物が少ないエリアで当物件は15階建でも"エリアを代表する建築物の1つ"になること必至の様相なのです。

マンション自体はそこまで大きなものではないものの、住商一体の敷地面積4,200㎡超の開発という結構なスケールも有していますし、そもそも浦安駅では数少ない駅前物件であることも大きなポイントの1つですね。

商業部分にはスーパー（予定）が入りマンションから直結のアプローチが施されるという大規模再開発などにより誕生する”タワマンさながらの贅沢さ”が得られるあたりも当物件の大きな魅力の1つでしょうか。

ちなみに、通学区の北部小学校は徒歩10分かからないぐらいの距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は西棟76㎡の3LDK、南東角住戸です。分譲マンションに限らずこのレベルの高さの建物がほとんど存在しないエリアなので、この13階相当の高さからでも南に東に結構な視界抜けが得られますね。日照はむろん良好です。
※東側にある東棟部分は第一種住居地域内のため9階建になっています。

間取りは最上階にある125㎡と97㎡のプレミアム住戸を除けば最大級のものになります。そのように眺望的にも優れたお部屋になるのでLDが二面採光でない（角位置にない）のは少々勿体なく感じるものの、隣接する洋室2にはウォールドアが採用されているため開け放つことで二面採光の開口部豊かな空間にすることは出来ますね。

76㎡は角住戸として大きな方ではないものの、近年のトレンド下では"まずまず"の大きさであり、玄関廊下をかなりコンパクトに纏めたプランでもあるので効率性という観点からも悪くないでしょう。

洗面所はリビングインですが、窓のある浴室も魅力の1つです。

坪単価は359万円。最上階の126㎡と97㎡のプレミアム住戸こそ坪単価約420万円という突出した水準になっていますが、それを除けばほぼ320～360万円の狭めのレンジに収まった物件になります（今回行われた第1期は7階以上ですが6階以下も大きな差のない設定になる予定とのことです）。
浦安駅界隈では上述のようにこれだけ突出した特長を持った物件になることを考えれば驚きまではないのですが、早期完売を目指したお値段設定を基本とする野村不動産の物件にしては少々強めの印象ではあるでしょうか。

プラウドのブランド感も含め浦安駅界隈では比較対象として適切な物件が見当たらないので価格比較は難しいのですが、リーマンショック前のプチバブルな2008年に駅徒歩4分で分譲されているエクセレントシティ浦安の平均坪単価が約255万円だったことを考えればさらに相場高の今時期、かつ、魅力的なパフォーマンスを考慮しても300～330万円ぐらいが自然だった気はしますよね（ちなみに、同時期分譲となったブリシア浦安は駅距離を考えればここよりも強気な設定と感じるのですが、おそらく"ここを考慮してのお値段設定"なので参考外。そもそも面積差があるのでこことはグロスでは被らない）。

パワーカップルならば8,000万円までならばわりと手が届きやすいですし（両親からの贈与などがあるケースも含めます。どうせいずれ贈与するのであれば住宅購入にあたり生じる"無税部分"を活用しようと考える方は少なくありません）、エリアNo.1の立ち位置を考えれば地元需要だけで98戸を捌くのは何ら難しいことではないでしょう（実際、第1期は47戸の供給で上々のスタート）。
※ちなみに、中古の成約事例も見てみたのですが、駅徒歩5分圏内どころか徒歩10分圏内でもビックリするぐらい事例が少なくて参考にならないですね…。駅前物件はそれだけ貴重とも言えます。

しかしながら、駅直結とまでは言わずとも浦安駅前に"タワマン"が誕生していたとしてもこれと大差ない価格設定（たらればを言っても仕方がないのですが、総戸数300戸超レベルのそれなりの数のお部屋を捌かなければならない物件だったら地元ニーズ以外も掘り出す必要が出てくるので低層階はこの物件の低層階よりも単価が下になっていた可能性もゼロではない）になっていたことが考えられ、タワマンのような眺望や開放感、はたまた共用面などでのスケール感が得られない中でのこのお値段設定はこの物件を待ち望んでいた方（基本的には地元民の方）にとっては特に悩ましく感じるのではないでしょうか。

むろんデベロッパーの採算（土地の仕入価格など）も影響してのものではあるのですが、"浦安駅ではこのスケールでNo.1になってしまう"ことが少なからず起因してしまった結果でしょうね。

浦安駅前は日影規制や高度地区指定のない商業地域や近隣商業地域のエリアがそれなりにありますし、大きな土地が出にくいとはいえ今後同じ15階建（45m内）の物件が出てくる可能性はあるわけでそのあたりの兼ね合いも気になる点の1つではあるでしょうか。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。