プラウド浦安【総戸数98戸のスケール以上の存在感】7階71㎡7,048万円（坪単価327万円）

続けて、プラウド浦安。

設計・施工は不二建設でミライフルが採用された物件になります。

前回の記事で書いたように敷地面積4,200㎡超の住商一体の開発で、商業（スーパー（予定））下駄履きゆえのランドプランに大きな魅力を感じることの出来る物件です。

スーパー下駄履きの魅力は大きく分けて2つあって、1つ目はシンプルに"スーパー直結通路があることの利便性"なのですが、もう1つは”無理なく全戸南向きと出来たランドプラン”にあると思っています。

当物件は敷地西側の近隣商業部分にこそエリア最高層の15階建を実現出来ていますが、敷地の多くを占める第一種住居地域は、第二種高度地区、かつ、日影規制制限区域になるので、9階建にしか出来ていません。
つまり、全てをレジデンスにして容積率を全うしようとすると「全戸南向き」は難しかったはずで、日照などを考慮する必要のない敷地北側部分を中心として大々的にスーパー（予定）を計画したことで無駄のない計画が実現出来ているのです（まぁ、この立地条件ならば南向き以外も十分な引き合いがあるでしょうが…）。

「全戸南向き」はベースとして東西に長い配棟にお誂え向きな敷地形状があってのものであることは言うまでもありません。ただ、商業（スーパー）下駄履きとしたことでより魅力が増したのは間違いないところでしょう。

ちなみに、最近はレジ袋有料化に伴い買物カゴの持ち出し・盗難が増えているようですが、ここのマンションは買物カゴを自宅まで持っていって良いとのことです（予定）。便利ですね。笑

なお、タワマンのようなスケールはないため限界はあるものの、エントランス周りに関してはかなり力を入れていると感じる物件で、やはり"タワマン並"のお値段設定がなされているだけのことはありますね。

エントランスはガラス貼の2層吹抜空間になっており、エントランス隣接のラウンジやマルチルーム（ミニキッチン付）も同様なので、内から見る以上に外から見た場合のインパクトを感じることが出来るものと言えます。

タワマンのようなランドマーク性はないものの、この"顔"となる部分に惚れてしまう方は少なくないでしょうね。

エントランス以外の外観に関してもバルコニーを小分けにし、バルコニー間のマリオンで縦のラインを強調したことで存在感を高めていますし、15階建総戸数98戸の物件の中ではかなり目立つものになるのは間違いありません。

前回のプラウド浦安。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南向き中住戸です。西棟（近隣商業地域内の15階建）の中層階住戸で、南方向も同じ近隣商業地域になるのでこの階だと視界が抜けるか抜けないかぐらいの感覚になります。ただ、日照に関しては全く問題ないですし、駅前であることを考えれば十分に魅力的なポジションと言えるでしょう。

間取りは”エレベーターにえぐられつつの3LDK”というやや珍しいケースになります。

この71㎡を前提するのであれば3LDKで当然ではあるのですが、このように共用廊下側の一部がエレベーターによりえぐられるプランというのはもう少しスパンを短くしたり奥行（玄関からバルコニーまでの距離）を短くするなどして"55～60㎡ほどの2LDKに適した大きさ"にするのが通例なんですよね。

つまり、このように3LDKにすると共用廊下側の一部がえぐられているがゆえに洋室3室全てに開口部を設けることが出来ないのですが、2LDKならば何ら問題なく全室に開口部を設けることが出来るので”こういった位置には2LDKがプランニングされるのが普通"ということなのです。

当プランの洋室2・3はT字型の珍しいタイプのウォールドアが採用されており、ライフスタイル次第で柔軟性の高い使い方が可能になっているので面白い提案だとは思うものの、立地的なものを考えても「普通に55～60㎡ほどの2LDK（※）」であっても良かった気はしますよね。
※プラウドは50㎡台の2LDKはあまりつくらないのであっても60㎡ぐらいだったと思いますが…。

ちなみに、第1期の47戸は最低67㎡～で3LDK・4LDKのみの分譲でしたが、低層階には30㎡台の1LDKがあり駅前物件らしいプランも存在しています。

坪単価は327万円。中住戸でも70㎡を超えた比較的しっかりとした面積を有していることでグロスはそれなりです。ただ、これだけの特長のある物件の98戸ですので、7,000万円前後ならば地元ニーズだけでも十分でしょう。

前回の記事で書いたように仮にタワマンのような物件だったとしても大差ない価格帯になっていたであろうことを考えるとちょっともやっとしてしまうところはあるのですが、常々言っているように"それなりの数を捌く必要があり、地元以外のニーズも生み出す必要のあるタワマン"はパンダ的な価格帯のお部屋が設定されることも多く、一般的なマンションに比べ魅力的なお値段のお部屋に出会いやすいものですので、仕方ないところではあるでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板、そしてお掃除浴槽（さらに、プレミアム住戸はLDビルトインエアコンなどワンランク上）と、単価帯なりに充実しています。

管理費は339円/㎡。ディスポーザー付ではありますが、外廊下ですしコンシェルジュサービスや各階ゴミ置場などの特別な設備・サービスなどもありませんので総戸数98戸というそれなりのスケールの物件であることを考えると高く感じますね。

駐車場は全22台で、1台の平置を除いた21台が機械式になります。なお、他にカーシェア専用スペースが1台分あります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。