ブリリアシティ西早稲田【利便性に欠ける定借だが、一級品の南面条件】6階84㎡8,890万円（坪単価350万円）

ブリリアシティ西早稲田。

所在地：東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237（地番）
交通：雑司が谷駅徒歩7分、高田馬場駅徒歩12分（東京メトロ。JR・西武線は徒歩14分）、早稲田駅徒歩14分、面影橋駅徒歩1分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：15階建、454戸

オリジン電気旧本社跡地に誕生するスケール感のある定期借地権物件です。今年は大規模なザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの他にもプラウド神田駿河台、パークホームズ横浜反町など立地にかなり特長のあるものも分譲されており、定借物件の供給が例年以上に盛んな印象を受けます。
定借物件をボチボチ見かけるようになった15年ぐらい前から定借は思った以上になかなか普及しないなぁ…とずっと感じてきたのですが、やっとこさ多少潮目が変わってきたかもしれないですね。一昨年にスケール感のある超高額物件パークコート渋谷ザ・タワーが供給されたことも大きいのかもしれません。

さて、ここは15階建で総戸数454戸というスケールがあることからもお分かりのように敷地面積12,300㎡超というかなりスケール感のある開発により誕生する物件になります。

最寄駅の雑司が谷駅（都電の面影橋駅除く）とは標高にして20m以上差のある神田川沿いの低地であり、”徒歩7分”というソフトな数字から受ける印象とはかなり異なるものの、南に神田川沿いの桜並木を望むことの出来るポジションはスペシャルなものと言えるでしょう。

神田川の先には新目白通りがあり、神田川＋新目白通りで前建までの離隔が100m程度確保出来ているという点も都心物件としてはかなり貴重なものと言えます。

少し西側に行ったところに当物件同様の「定借×南面に神田川（桜並木。新目白通りには面していないので前建との離隔はそこまでではない）」という桜プレイスが存在しており、定借物件にしては珍しく”比較出来る対象がある”というのも検討者にとっては良い点になるでしょうか。
※桜プレイスはスーゼネ鹿島建設による特長ある構造（免震×HIスマートウォール構造）が採用された物件ですし、マンションが今と比べ非常に安かった2010年の分譲なのでそれはそれで比較が難しいです。桜プレイスの定期借地権は約50年であったのに対し、ここは引渡し後約70年（解体期間含む）と期間も大きく異なりますね。

ちなみに、当物件の敷地は大半が豊島区ながら一部は新宿区になります。住所に関してはエントランスの位置次第（オープンレジデンシア高輪プレイスの記事ご参照）になるので、当物件は豊島区になります。物件名も「西早稲田」になっているぐらいですし、「新宿区西早稲田アドレス」の方がどちらかと言うと魅力的なのでしょうが、駅方向へのアプローチなどを考えるとちょっと難しかったということでしょう。

なお、通学区は高南小学校で徒歩4分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋はサウスコートの84㎡の4LDK、南西角住戸です。神田川の先、新目白通り沿いには10階建以上のマンションが並んでいますが、およそ100mの離隔が図れているので圧迫感などは皆無ですし、このぐらいの階だとそれなりの視界抜けを得つつも桜並木がわりと近くに見えるバランスの良さを感じます。
また、西方向は3～4階建程度の低層建物で構成されており、斜め方向（南東・南西共に）に桜並木が連続する様子が望めるあたりも非常に魅力的と言えるでしょうね。

間取りは4LDKということで80㎡台中盤のそれなりの面積が確保されています。

ただ、西面（妻面）に4室並べLDが二面採光になっていないプランニングはそのように斜め方向の視界にも魅力あるポジションであることからすると配慮に欠けていると感じますし、そもそも妻面全体の開口部の小ささにはガッカリしてしまいますね。

採算の厳しいご時世ですので流石に桜プレイスのような特殊なHIスマートウォール構造（梁が出ないため足元から天井間際までのハイサッシが実現している）とまでは言いませんが、同じ長谷工設計・施工のザ・ガーデンズ東京王子、最近で言うとルネ横浜戸塚、プレシス幕張本郷でみられるようなコーナー部の柱をオフセットした角住戸ならではの魅力を高めた設計を実現して欲しかったものです。

15階建の一般的な板状マンションですので致し方ないところもあるものの、総戸数454戸ありつつも大半が田の字ベースの単調なプランニングなわけですし、こういった目玉的なポジションのお部屋だけでももう少し”間取り面での違い”を出して欲しかったですね。

定借ゆえにお値段は抑えられているとは言えけして安いマンションではないのですから…。

坪単価は350万円。むろん「原価（主に建築コスト）＋利益」だけではこのようなお値段にはなるはずもなく、地主への権利金と前払地代を含んだ金額になります。
※権利金や前払地代に関して気になる方は、いつも通りでブランズシティ世田谷中町の記事（コメント欄）をご参照下さい。

当プランは中層階までしかありませんが、上昇階南西角は坪単価380万円ほど、ルーバル付の特殊プランなどになると400万円を超える水準で、神田川沿い（桜並木沿い）の魅力という意味では上層階以上のものがあると言っても過言ではないことを考えれば物件内で魅力を感じやすいお部屋ではないでしょうか。

それなりの面積帯ゆえにグロスの嵩みを考慮した部分もあるでしょうし、やはりこのポジションであることを考えると開口部などの設計が物足りないと感じてしまうところはありますが…。

地代等に関しては次の記事で言及します。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。