ブリリアシティ西早稲田【家路が楽しみになるエントランスアプローチ】3階72㎡6,990万円（坪単価321万円）

続けて、ブリリアシティ西早稲田。

設計・施工は長谷工ですが、二重床が採用されています。
その点はホッとしたのですが、前回の記事でも名前を挙げたようにやはりこのエリアと言えば同じ定借物件でもある桜プレイスであり、免震×HIスマートウォール構造の前ではここのごくごく一般的な構造は霞んでしまいますね。

「中途半端に渡り合っても意味がない」という意見もあるでしょう。
しかしながら、100％自身の要望に応えてくれるマンションが存在しないのは当然のことであり、語弊があるかもしれませんがマンションというのは”相当程度に妥協して選ぶもの”ですので（予算が青天井でも"100％"はないでしょうね…）、"検討者に妥協を促さねばならない"ことを考えると設計やプラン面の努力が伝わりにくく、かつ、近隣類似物件に比べ明確に劣ってしまっているというのは残念な点にはなりますね。

まぁ、構造面での桜プレイスとの比較は流石に相手が悪い…とも言えますし、あちらは既に定借の残期間が42年（解体期間含む）ほどしかないので中古の桜プレイスと迷われている方は少ないとは思いますが…。

ここは「平均専有面積73㎡超、約9割を3LDK」とすることで定借だからこそ（所有権に比べ単価が抑えられているからこそ）実現出来るこのご時世にしてはゆとりあるプランニングが実現しているという意味では一定の評価は出来るでしょう。リセール市場で競合するひと昔前の所有権物件と比べた場合にはけして目立つ大きさではなく（定借なのでリセールを加味して購入される方は少ないのかもしれませんが…）、むしろ総戸数454戸もありながらの「田の字ベースの70㎡前後中心」という単調さが窺えるプランニングからは当初「販売面（売れ行き）での不安」を感じました。
※「ブリリアシティ」は直近3件ブリリアシティ横浜磯子、ブリリアシティ石神井台、ブリリアシティ三鷹しかりで販売が順調だったためしがありません。その前のブリリアシティひばりが丘（定借）はかなり控えめな値付けだったのでわりと順調だったと記憶していますが…。

しかしながら、第1期1次は152戸というまずまずのスタートであり（低層階を中心に高倍率の付いているお部屋も少なくないです）、少なくとも現状においては低層階のパンダ部屋（3LDK5,700万円台～というのが集客面で効いたのは間違いない）も功を奏した結果好調と言って良いと思います。

敷地内向きのセンターコートは今回の販売対象外でお値段も明らかになっていない状況で、現状は”基本的に人気の高かった低層階”を中心に売り出した感じになるので、残りの300戸ほどを捌くのは言うほど簡単ではないのですが、1期1次の余韻を活かし今後の価格設定を間違いさえしなければ順調に行けるのではないかと思いますね。

なお、総戸数454戸というスケールなりに共用施設は充実していて、定番のラウンジ、パーティールーム（フォレストキッチン＆フォレストリビング）、ゲストルーム、キッズルーム、さらにコワーキングラウンジ（個室スペース、会議スペース、シェアキッチンまで備えたテレワーク時代に相応しい充実の空間。外部委託方式になります）やマルチスタジオと多彩ですね。

また、ランドプランに関しては、敷地西側道路沿いに設けられたインナーフォレストとガーデンプロムナードといった緑豊かな空間が印象的です。メインエントランスから入るとそのインナーフォレストの緑に加え、両サイドに水盤も望める両面ガラス貼のアプローチ空間が設けられており、家路が楽しみになるとても気持ちの良いものになっていると思います。

タワマンなどとは異なり空地率約52％は高いとは言えず、空地の多くが駐車場・駐輪場で消費されているため敷地面積12,300㎡超ほどのゆとりを感じることはないものの、敷地北西側に設けられた大庇が印象的な車寄せのあるコーチエントランス周りの空間設計は申し分なく、随所に質感のある石材を用いた重厚感のある佇まいなども評価出来る点の1つでしょう。

定借物件は所有権物件に比べ販売単価が抑えられているがゆえか"単価なりの高級感"でしかないことも少なくないのですが、当物件の共用部に関しては単価以上の高級感を意識したものと言えるでしょうね。

前回のブリリアシティ西早稲田。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南向き中住戸です。神田川沿いに東西に広がるサウスコートの中央付近、15階建の部分と6階建の部分の境目に存在するプラン（15階建部分の最東端）になります。3階だと桜並木が間近に望めるのはもちろんのこと視界抜けも出てくるぐらいの高さになるので都心部の低層階としてはこれ以上ないぐらい魅力的なポジションと言えるのではないでしょうか。
インナーフォレストを望むウエストコートの低層階も価格面とのバランスは良いと思いますが、やはりこの物件の目玉はこの低層～中層にかけての南向きだと思いますね。

類まれなスケールが生み出す共用面等での魅力もあるとはいえ、お世辞にも利便性が高いとは言えない立地の定借物件なので基本的には"価格で勝負せざるをえない物件"だと思っています。しかしながら、このような神田川沿いの桜並木を存分に楽しめる低層～中層の南向き住戸に関して言えばそれ以上のものがあると感じますし、ノン南向きに比べればお値段はそこそこではあるものの、パワーカップルならば手が届きやすい価格帯になっているのも絶妙でしょうね。

というわけで、間取りに関しては目をつぶりましょう（笑）。
せめて共用廊下側の柱はもうちょっと…という感じではあるものの、玄関は窪んだ位置にあるのでアルコーブ的なワンクッションスペースを設けることが出来ているのは悪くありません。

LDの片隅にコミュニケーションスペースが設けられているのは1つの特徴ですね。

坪単価は321万円。視界抜けや眺望的な魅力が高まる上層階は360万円ほどという水準で思っていた以上に上下の単価差があります。ただ、上層階は低層階ほど桜並木や神田川沿いの魅力がありませんので、これは”ミスプライス”と言ってよいように思います。

敷地内の緑が望みやすい低層階住戸に中層階よりも高い単価を付けたグランドメゾン白金の杜ザ・タワーのような例もありますし、この物件の低層階は「上下逆転」までは言わずとも上層と差のない単価設定で違和感なかったでしょうね。

定借だからこそ永住を視野に入れるぐらいの魅力的な物件を選びたい方もいらっしゃるでしょうし、この稀有な南面条件のファミリータイプにこのグロスで住めるというあたりに魅力を感じた方は少なくないはずです。

まぁ、上述のように454戸というかなりの数を捌くことを考えれば価格設定を一歩間違うと多くのブリリアシティのように混迷してしまうので難しいところではあるんですけどもね。

なお、地代（解体準備金含む）は213円/㎡と悪くないですし、物件売却時（借地権譲渡時）の承諾料も不要です（通知・承諾は必要）。桜プレイスの地代（解体準備金含む）は265円/㎡（2020年9月現在）なので、こちらの方が幾らか安いですね。

ちなみに、桜プレイスの直近1年間の成約事例は3件あり、170～200万円台となっています。残期間が全然違いますが残期間が40年ほどとなった際にもこのぐらいの価格ならばニーズがあるというのはこの物件の検討者にとって参考になる点でしょう。

むろん今の相場下での話であり、不動産価格はかなりボラティリティの高いものですので、当物件が残40年ほどになった際にこの価格になる保証は全くないわけですが…（というか同じ相場であることの可能性の方が小さいですし、そもそも当物件が残40年になる際には築約30年であり、現在の桜プレイスの築約10年とは大きな差がある）。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板（無償のセレクトタイプによる）と違和感はありません。
所有権換算した場合それなりの単価帯の物件にはなるので若干物足りないところはあるものの、このご時世を考えれば仕方ないところですし、専有部よりも共用部を重視した感のあるコストプランニングも正解だと思いますね。

管理費は300円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付、また、共用施設や植栽なども充実していますので大きな違和感はありません。
ただ、スケールメリットは十分過ぎるほどありコンシェルジュサービスや各階ゴミ置場はなし、そして以下のように平置駐車場もわりとある物件ですので、もうちょっと安く出来ていると良かったですね。水盤の影響もあるのでしょうが…。

駐車場は全113台でうち平置が40台（身障者用・来客用・カーシェア用含む）、残りの73台が機械式になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。