クレヴィスタ戸越公園【派手さはないがかなり珍しいポジション】3階42㎡4,420万円（坪単価351万円）

クレヴィスタ戸越公園。

所在地：東京都品川区二葉3-1-20
交通：西大井駅徒歩8分、戸越公園駅徒歩8分、中延駅徒歩8分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、47戸

ワンルーム投資マンションを主力とするインヴァランスのクレヴィスタシリーズで、20㎡（品川区は23区内では数少ない20～25㎡が可能な区です。今年の11月からは「25㎡以上」に改正されたみたいですけど…）が中心ながら条例に従い30㎡以上のお部屋も数戸設けられた物件になります。

用途地域は近隣商業地域ながら二葉公園から道路を挟んだ斜向かいとなる落ち着きあるポジションで、路線の異なる3駅がいずれも徒歩8分となるワンルーム投資マンションにしておくには惜しいぐらいのポジションですね。

ワンルーム（1K）中心とは言え総戸数も47戸ということでそんなに小さな物件ではないですし、北側以外は2～3階建の低層建物で構成されているので上層階は視界抜けと出てきますからね。

このあたりは戸建が多く小さな土地が多いためか分譲マンションがほとんどなく、ファミリータイプのニーズは十分にあるはずです。

むろんニーズというのは”価格次第”であり、デベロッパーの採算からするとこういったコンパクトが無難なのは言うまでもありませんが…。

設計はシーフォレスト、施工は東映建工です。

上述のようにワンルーム中心のマンションながらそこそこのスケールを有してはいるものの、突出したスケールはなくデザインや共用部に特色は感じられません。

公式ホームページ

お部屋は42㎡の1LDK、東向き住戸です。ポジション的には南東角住戸ではあるものの、南側に開口部のない淡泊さが窺えてしまうものなのですが、いずれの方角も2～3階建の低層建物で構成されているのでこの階でも日照はもちろんのこと部分的な視界抜けも出てくるまずまずのポジションになります。

間取りは、近年の狭小トレンド下においては大き目の1LDKになります。
柱の食い込みもあるものの、LDKは12.4畳ありますし、わりとゆとりがありますね。

また、住宅の顔となる玄関周りのゆとりある設計が印象的なプランで下足スペースがかなり広々としている点も良いでしょう。

バルコニー周りがオプレジでよく見られるような設計で、開口部が細切れになっているのはちょっと残念な印象ではあるものの、開口部自体はわりと豊かな方ですし、バルコニーがない部分から室内の奥まで採光が入りやすくなっているのは良い材料でしょうか。

坪単価は351万円。20㎡ほどのいわゆるワンルーム（1K）プランだと低層階でも450万円を超えており、品川区だからこそ許される20㎡ほどの小さなワンルーム（上述のように今年の11月以降は25㎡以上になります）との単価差はかなり大きくなっています。

30㎡台前半のお部屋はもっとしっかりとした単価帯ですし、このプランは近年の1LDKの中では面積が大きい方ということもあり単価が伸び悩んでいるようですね。

上述のように共用面での魅力に欠けますし、ブランド力も期待出来ないので割安とは思いませんが、仮にこの立地に大手デベロッパーが分譲していたらこのような単価では済まなかったはずです。予算に限界がありこの立地条件に特に魅力を感じる方ならば検討対象になるのでしょうね。

まぁ、”1LDKという括り”で考えると30㎡台後半で良ければ結構様々な立地・ブランドの物件が検討出来てしまう価格帯（グロス）にはなるわけですが…。

設備仕様面は、当然ながらディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありません。
こういった40㎡台においてはトイレ手洗いカウンターがないのは残念ですが、ワンルーム中心のマンションであることを考えれば床暖房が付いているのは悪くないでしょう。

管理費は350円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模なりに高めの水準です。

なお、駐車場はありません。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。