ザ・グランクラッセ日本橋イースト【まただよ…】10階77㎡373,000円(坪賃料16,010円)

ザ・グランクラッセ日本橋イースト。【賃貸版】になります。

所在地:東京都中央区新川2-216-8他(地番)
交通:八丁堀駅徒歩4分、茅場町駅徒歩5分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上12階地下1階建、80戸(賃貸戸数75戸)
築年:2020年

元「シティハウス日本橋イースト」、こちらも住友不動産が分譲予定だったものが賃貸へ流れたケースになります。

こちらは「ザ」が付いていますが、「グランクラッセ」自体は大阪のアクラスという会社のマンションブランドなので現在の所有者はアクラスなのかね???

いずれにしろ当初はバリバリ分譲予定だったものが賃貸に流れたケースであり、およそ8割が3LDKというプランニングは賃貸としてかなり厳しい印象ではありますね。

住不の3LDKなので60㎡台中盤からありますが、それでも約32万円~のしっかりとした賃料設定であり、利便性の高い立地条件とは言えどもこの芳しくない市況下(コロナ禍によるテレワークの普及も追い打ち)においてこれだけの数を埋めるのはめちゃくちゃ大変というか…無理なんじゃ…。

現状は3・6・10階のみ募集している感じなので一見戸数は少なめですけども…。

なお、立地はクレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンスの道路を挟んだ北側斜向かいです。

高い交通利便性はもちろんのこと、大通りから内に入り、隣の区画に明正小学校があるファミリーにも魅力あるポジションではあるものの、そのクレヴィアなどの影響で南面条件は芳しいものとは言えません。

設計・施工は川口土木建築工業です。

デザインは高層コーナー部分のガラスウォール、そして外壁の一部に打放しを用いるなど非常に住友不動産らしい設えです(シティハウス日本橋イーストだったので当たり前ですけど…)。

エントランスは2層吹抜などではないですが、分譲時のデザインそのまんまという感じなので賃貸マンションとしてはかなりクオリティの高いものになりますね。

賃貸は分譲(購入)とは異なりそういった点を重視する方は大分少なくなりますので、そこが賃料的に付加価値になるかというと微妙ですけどもね…

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の3LDK、西角住戸です。南西方向は11階建のパレステュディオ東京八重洲通りがありますが、北西方向はいい塩梅に低めの建物になっており、この上層階からは視界抜けもそこそこ得られるでしょう。

間取りはその北西方向を活かした設計で、”分譲マンション”らしい気の利いた設計ですね。
LDの北西面には幅のあるダイレクトサッシ、さらにビューバスにするなどこのポジションを活かした特色あるものになっています。

角住戸ながら玄関位置も優秀(廊下は効率的、かつ、プライバシー面にも優れている)で、近年の住不物件で見かけることの多い”つまらない角住戸”とは一線を画したプランと言えるでしょう。

オープンキッチンの向きもベストと言える魅力的なものですし、珍しく頑張っている感じだったのに賃貸になっちゃうなんて切ない…。

やはり当初は分譲予定だったディームス方南町も100㎡超なども含めたゆったり目のプランニングが採用されていたのですが、やっぱり面積が大きいと"住不の満足の行く価格(単価)"では売れないのが現実なのでしょうね。

坪賃料は16,010円。低層階の60㎡台の3LDK中住戸とほぼ同じ賃料単価で、グロスの嵩みが影響し、良好な条件・プランのわりには単価が抑えているとは思います(というか、抑えないとほんとに借り手つかないよね…)。

上述のように60㎡台中盤の3LDKですら32万円超という感じですので予算に余裕があってこのエリアを望む方には検討出来る水準だとは思います。

募集開始したばかりの物件ということで、設備仕様面は明らかでない部分も多いのですが、床暖房は付いておりこれまでの住不の賃貸流れ物件同様で基本的には"分譲仕様"なのだと思われます。

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