パークホームズ用賀一丁目【大人し目のパークホームズ】4階69㎡7,968万円(坪単価379万円)

続けて、パークホームズ用賀一丁目。

設計・施工は長谷工です。
近年は住友不動産の物件を初めとして近鉄不動産や大和ハウス工業などが坪単価400万円を超えるような高額物件(高額エリア)で積極的に長谷工を起用しており、実際、それらの物件を見ても”長谷工だからどうだ”というのはなく、当物件も"普通にパークホームズ”という印象にはなるでしょう。

ただ、逆に言うとこのような平均で坪単価400万円程度の水準になるようなパークホームズであれば”普通”であって欲しくないのも確かで、さらに差別化を意識したものを目指して欲しかったというのが正直なところではありますね。
※ちなみに当物件は三井単体ではなく「ジオ」の阪急阪神不動産とのJVです。

当物件の顔となる敷地北東部に設けられたガラス面豊かなエントランス棟はそこそこ立派ではあるものの、二次元的にも三次元的にもとりわけインパクトのある空間ではないですし(クリスタルゲートラウンジというネーミングにはインパクトがありますが…)、そのエントランス棟以外の建物の外観は少々シンプルな印象になるのかなと。

曲面設計のパークホームズ駒沢二丁目のようなケースは非常に稀であり、もちろん奇を衒えば良い、インパクトがあれば良い、というものではないのですが、坪単価400万円台のお部屋も多いことを考えるともう少しグッとくるものがあると良かったように思います。

その独立したエントランス棟から住棟内のエレベーターに向かう道程には「せせらぎの坪庭」という工夫(緑ある動線)もあるっちゃあるのですが、住棟や駐車場に囲まれた閉鎖的な空間ですし、付加価値とまで言えるかというと微妙でしょうね。

前回のパークホームズ用賀一丁目

公式ホームページ
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お部屋は70㎡弱の3LDK、南東向き中住戸です。南東向き住戸の中ではやや西寄りに位置しており、正面方向はコカ・コーラの建物になります。東寄りになるとより高さのあるリストレジデンス用賀(7階建)になってくるので、こちら寄りのお部屋の方が条件が良いですね。
この階だとコカ・コーラの建物も越えてきますので、日照・視界共に良好です。

間取りに関しては、非常にオーソドックスな田の字プランであると同時に、70㎡に乗せていないあたりからも当物件が”高級路線”でないことが(中住戸にも70㎡超のものもあるにはありますが、60㎡台後半が大半)なんとなくお分かりいただけると思います。

総戸数75戸というそれなりの数を捌く必要があり、ファミリータイプで8,000万円程度に収まる比較的捌きやすい価格帯のお部屋を多くするためにはこういったグレード感・面積帯にするのが得策ということなのでしょう。
実際、一流企業に勤めるディンクスのニーズに応えるべくこういった価格帯のお部屋を多く供給することは意味のあることではあるものの(ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスなども近いものを感じましたが、こちらよりも共用面での高級感がありました。定借ではありますが…)、ルーバルプラン(億超え住戸)なども複数設けられているわけですし、そういった住戸とのバランスを考えてももう少し頑張って欲しかったところではあるでしょうか。

なお、当プランに関しては共用廊下側の柱の食い込みも少なく、連窓サッシも導入された田の字プランとしては上位に入る設計ですので、そういった点での違和感はないでしょう。
連窓サッシのLD側がしっかりと幅のあるものに出来ているのも◎ですね。

坪単価は379万円。1階でも約360万円(今回は供給されないので予定価格)、一方で眺望的な魅力の高まる上層階が約400万円といったところで、やはり8,000万円前後が中心価格帯になっています。
8,000万円を超えるとパワーカップルでも予算的に厳しい方が増えてくるので低層階を中心に可能な限り8,000万円未満のお部屋を多くしたいという意図を感じる価格設定ですね。

このお部屋はとりわけ安く感じることはないものの、日照良好、かつ、視界抜けも出てくるポジションですし、パフォーマンスはともかくとしてブランドを重視したい方にとっては見やすい価格帯になっていると思います。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板などがそろっており違和感はありません。

管理費は264円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでリーズナブルな方だと思います。

ちなみに、総戸数75戸でエレベーター1基なので数字上はギリギリな感じではあるものの、エレベーターを使わない1階住戸が12戸もあることを考えれば何ら違和感ないでしょう。このスケールで2基だとランニングコストも嵩みますしね。

駐車場は全17台で、内訳は機械式15台・平置2台になります。ファミリータイプ中心であることやエリア・駅距離からすると少ない印象です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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