ザ・パークハウス五反野【一見地味だけど実は随分と珍しいポジション】11階70㎡5,598万円(坪単価264万円)

ザ・パークハウス五反野。

所在地:東京都足立区足立4-15-1他(地番)
交通:五反野駅徒歩4分
用途地域:近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数:12階建、54戸

2018年に出来たばかりの交通広場(ロータリー)側を経由しての徒歩4分ということで分譲マンション自体が多くない五反野駅においてはかなり恵まれたポジションになるでしょう。

五反野駅は一般的にはマイナーでしょうし、駅前に利便施設が充実している感じではありませんが、日常生活には困らないだけのお店がそろっていますし、駅徒歩4分でも住宅中心のエリアになっているあたりはマイナー駅(駅前が広域に渡り賑やかではない)の良さの1つでもあるでしょう。

さらに、当物件のポジションは三方道路の開放感があり、中でも南方向がかなり抜けているという点も魅力的です。南方向は荒川沿いまで高い建物が存在していないのです。

南側のエリアも当物件と同じ準工業地域や近隣商業地域(同様に第三種高度地区指定)なので、敷地面積がある程度大きく、北側隣地境界線との距離が確保出来ていればこの物件レベルのものが出来ても何らおかしくはないのですが、戸建の多いエリアだけあって小さな土地が多いためか、当物件のような三方道路(斜線制限上道路に面している方が高い建物にしやすい)の敷地面積1,300㎡弱というのは一般的なエリア以上に貴重な存在なのでしょうね。

ちなみに、五反野は大手ブランドの物件がほとんど存在していないちょっとした"ブランドマンション空白地帯"なのですが、大きな土地が出にくいということも影響していると思います。最近でこそ単価も少し上がってきましたが、"単価も安くスケールも小さい物件"だと大手デベが満足するだけの利益を生み出せません。

なお、駅近というだけでなく末広公園が徒歩1分、通学区の足立小学校が徒歩5分など子育て世代にとって魅力的な条件もそろっていますね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。西側はそこそこ交通量のある通りに面してはいますが、いずれの方角も中層階以上で視界抜けが出てくるポジションで、特にこの上層階(※このプランは上層階のみにあります)からの南方向は荒川沿いまで視界抜けが出てきます。スカイツリーはもちろん見えますし、花火大会の特等席にもなりそうですね。

間取りは角住戸ながらギリギリ70㎡に乗せた程度の”今どき”のプランという印象です。ただ、こちらは上層階にのみ設けられたプランなので単価はそれなりですし、上層階には80~90㎡台のグロスの張るルーバルプランがありますので、こういったプランニングになることに違和感はないでしょう。

ほどほどの70㎡にしたことでこの恵まれた南面条件をほどほどのグロスで享受できるという設定は上手いと思いますね。

プランに関しては角住戸ながらLDが二面採光でない(角位置にない)のはやはり残念でしょう。
そもそも西側(妻面)の造りがかなり淡泊で、北西方向に末広公園が望めるなど西側の視界も良好なポジションであることを考えると非常に勿体ない印象を受けてしまいます。

スカイツリーなどが望める南面に関しても連窓サッシが導入されておらず(南面に凹凸が生じているので連窓サッシは導入出来ないわけですが、そもそも凹凸があることでバルコニー側の柱にも食い込みがありますし、バルコニーも一般的なケースよりも狭い)、やはり残念ですね。

ただ、その一方で玄関がクランクインアプローチになっておりプライバシー面への配慮はもちろんのこと、玄関前にゆとりあるアルコーブスペースが出来ているのは良い材料でしょう。

また、見ての通りバルコニー戸境はコンクリで仕切られているのでプライバシー面は良好ですし、外観デザインに気を使っているあたりも好感の持てる点になります。

坪単価は264万円。上層階のルーバルプランには坪単価280万円超のものもあり、エリア内では魅力の高い立地の物件だけあってそれなりのお値段になっています。

先行するアスコットパーク五反野ベッセルは平均坪単価約225万円で、当物件の平均約240万円と比べると明確に安くはあるのですが、アスコットパークは徒歩7分の7階建であり、駅徒歩4分はもちろんのこと12階建と高さが出せていることを考えれば平均坪単価が高くなるのは当然でしょうね。

中でもこういった眺望的な魅力の高い上層階住戸がしっかりとした水準になるのは仕方のないところですし、当物件は斜線制限の影響で上層階に行くほど1フロアの戸数が減り"上層階がより貴重な存在"になっていることを考えればこのお値段でも良心的なぐらいと言えるのだと思います。

眺望プレミアムを考慮するのであれば開口部はもう少ししっかりとしたものであって欲しかったという思いもありますが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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