メイツ東綾瀬【珍しい一中高の12階建】11階81㎡7,980万円（坪単価324万円）
メイツ東綾瀬。
所在地：東京都足立区東綾瀬1-11-1（地番）
交通：綾瀬駅徒歩9分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：12階建、79戸
綾瀬駅徒歩10分圏内での分譲はザ・グランアルト綾瀬、オープンレジデンシア綾瀬、エクセレントシティ綾瀬Ⅲが立て続けに分譲された2016年以来のことになります（いわゆるワンルームマンション除く）。
その間北綾瀬駅では千代田線延伸・直通化に伴い分譲マンションが次々と誕生しており非常に対照的な状況になるのですが（延伸により綾瀬駅の始発が少し減ったことなんかも影響しているのかね）、先行してライオンズ綾瀬グランフォート（こちらは惜しくも駅徒歩11分。アドレスは葛飾区になります）が分譲中ですし、多少なりとも滞っていた分の反動が出てきている感じではありますね。
なお、駅前では住友不動産が土地を取得し「総戸数350戸ほどの大規模マンション」との話が大分前から出ていましたが、街の活性化・利便性アップのために低層部に商業施設などを望む足立区と折り合わず、更地の状態が長期化している模様です。
こういった一般的なスケールの物件を供給するデベロッパーにとっては「駅前が賑やかになることの恩恵」や「強気なお値段設定で知られる殿様商売の住友不動産がガッツリと綾瀬の相場を引き上げてくれることの影響」はけして小さなものではなかったはずで、少々つらいところかもしれませんね。
なお、当物件のポジションは道路の向かい南側が葛飾区になる足立区の端なのですが、三方道路、かつ、残り一方の東側が下河原公園のパークフロントになるなかなかに特色あるポジションです。
周囲に高い建物が少ない分、南側のJR線の高架の影響は小さくないものの、日照・眺望的な魅力は非常に高いものがあります。
先日のザ・パークハウス五反野同様の「第三種高度地区」であり、斜線制限はわりと厳しいエリアながら12階建が実現出来たケースになります。
※ザ・パークハウス五反野は住居系ではない近隣商業地域・準工業地域でしたので、一般的には12階建はけして珍しくないのですが、同時に第三種高度地区指定のエリアであることで12階建は珍しかった。
こちらの敷地は住居系の第一種中高層住居専用地域で、一中高はもっと高さ制限が厳しいのが一般的なので、一中高で12階建というのはかなり珍しいケースになると思います。
当物件は敷地面積1,800㎡超のスケールがあり、なおかつ、南北に奥行のある敷地ということで12階建が実現出来ていますが、周囲にはこのレベルの高さの建物は見当たりません。周囲も同じ第三種高度地区なのでむろん同じような面積や形状の土地であればこのレベルのものが出来るのですが、そう簡単には出てこないでしょう。
このような高さ（眺望）がありながらの用途制限が厳しい住居系エリアになるので、良好な住環境が保たれるというのも魅力の1つになります。
ちなみに、通学区は東綾瀬小学校で徒歩5分とほど近いところにありますね。
公式ホームページ
お部屋は81㎡の3LDK+S、南西角住戸です。そのように周囲に高い建物はなく、いずれの方角も視界抜け抜群のポジションになります。下河原公園向きではありませんが、ザ・パークハウス五反野の上層階同様にスカイツリーや花火が望める魅力的なポジションですね。
間取りは建築基準法上の採光基準を満たせていないサービスルームがありはするものの、実質的には4LDKであり、このご時世らしいやや小ぶりな4LDKになります。
居室配置は“田の字3LDKの延長上”にあるありがちなものです。ただ、LDはルーバルに面した二面採光と出来ていますし（キッチンからもルーバルに出られるようになっていると良かったですね）、LD隣接の洋室2の引き戸がきれいに開け放つことが出来るようになっているのも魅力でしょう。
面積的に仕方のない部分とも言えますが、4LDKで浴室が1418である点、洗面所がリビングインである点は残念ではあるでしょうね。
坪単価は324万円。上層階ルーバルプランということで非常に立派なお値段設定ですね。
相場が今ほどまでは上がっていなかった2016年とは言え、いずれもこちらよりも駅に近かったザ・グランアルト綾瀬が平均坪単価約255万円、オープンレジデンシア綾瀬が平均坪単価約235万円、エクセレントシティ綾瀬Ⅲが平均坪単価約215万円という水準でしたので大分上昇しています。
一般プランの低層階は250～260万円台であり、物件平均自体は280万円程度にはなるのでしょうが、北綾瀬駅に目を移すと徒歩9分のルフォン北綾瀬シエルフォートが平均坪単価約210万円で分譲中ですので差はかなり大きいと感じますね。
千代田線延伸・直通により綾瀬駅との差は縮まったものの、駅力（交通利便性及び駅周りの利便性）ではまだ差があるのは言うまでもありませんし、先行する駅徒歩11分のライオンズが平均坪単価約270万円であることからしてもおかしな水準ではないのですが…。
上述のようにかなり珍しい条件の物件なのは確かなのですが、「抜け」があるがゆえに線路の影響が大きいのが玉に瑕ですし、シンプルに駅距離を考えるとかなり立派なお値段なんですよね…。
このような価格ともなると”住不の再開発の援護射撃”が欲しかったところかもしれません。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
所在地：東京都足立区東綾瀬1-11-1（地番）
交通：綾瀬駅徒歩9分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：12階建、79戸
綾瀬駅徒歩10分圏内での分譲はザ・グランアルト綾瀬、オープンレジデンシア綾瀬、エクセレントシティ綾瀬Ⅲが立て続けに分譲された2016年以来のことになります（いわゆるワンルームマンション除く）。
その間北綾瀬駅では千代田線延伸・直通化に伴い分譲マンションが次々と誕生しており非常に対照的な状況になるのですが（延伸により綾瀬駅の始発が少し減ったことなんかも影響しているのかね）、先行してライオンズ綾瀬グランフォート（こちらは惜しくも駅徒歩11分。アドレスは葛飾区になります）が分譲中ですし、多少なりとも滞っていた分の反動が出てきている感じではありますね。
なお、駅前では住友不動産が土地を取得し「総戸数350戸ほどの大規模マンション」との話が大分前から出ていましたが、街の活性化・利便性アップのために低層部に商業施設などを望む足立区と折り合わず、更地の状態が長期化している模様です。
こういった一般的なスケールの物件を供給するデベロッパーにとっては「駅前が賑やかになることの恩恵」や「強気なお値段設定で知られる殿様商売の住友不動産がガッツリと綾瀬の相場を引き上げてくれることの影響」はけして小さなものではなかったはずで、少々つらいところかもしれませんね。
なお、当物件のポジションは道路の向かい南側が葛飾区になる足立区の端なのですが、三方道路、かつ、残り一方の東側が下河原公園のパークフロントになるなかなかに特色あるポジションです。
周囲に高い建物が少ない分、南側のJR線の高架の影響は小さくないものの、日照・眺望的な魅力は非常に高いものがあります。
先日のザ・パークハウス五反野同様の「第三種高度地区」であり、斜線制限はわりと厳しいエリアながら12階建が実現出来たケースになります。
※ザ・パークハウス五反野は住居系ではない近隣商業地域・準工業地域でしたので、一般的には12階建はけして珍しくないのですが、同時に第三種高度地区指定のエリアであることで12階建は珍しかった。
こちらの敷地は住居系の第一種中高層住居専用地域で、一中高はもっと高さ制限が厳しいのが一般的なので、一中高で12階建というのはかなり珍しいケースになると思います。
当物件は敷地面積1,800㎡超のスケールがあり、なおかつ、南北に奥行のある敷地ということで12階建が実現出来ていますが、周囲にはこのレベルの高さの建物は見当たりません。周囲も同じ第三種高度地区なのでむろん同じような面積や形状の土地であればこのレベルのものが出来るのですが、そう簡単には出てこないでしょう。
このような高さ（眺望）がありながらの用途制限が厳しい住居系エリアになるので、良好な住環境が保たれるというのも魅力の1つになります。
ちなみに、通学区は東綾瀬小学校で徒歩5分とほど近いところにありますね。
公式ホームページ
お部屋は81㎡の3LDK+S、南西角住戸です。そのように周囲に高い建物はなく、いずれの方角も視界抜け抜群のポジションになります。下河原公園向きではありませんが、ザ・パークハウス五反野の上層階同様にスカイツリーや花火が望める魅力的なポジションですね。
間取りは建築基準法上の採光基準を満たせていないサービスルームがありはするものの、実質的には4LDKであり、このご時世らしいやや小ぶりな4LDKになります。
居室配置は“田の字3LDKの延長上”にあるありがちなものです。ただ、LDはルーバルに面した二面採光と出来ていますし（キッチンからもルーバルに出られるようになっていると良かったですね）、LD隣接の洋室2の引き戸がきれいに開け放つことが出来るようになっているのも魅力でしょう。
面積的に仕方のない部分とも言えますが、4LDKで浴室が1418である点、洗面所がリビングインである点は残念ではあるでしょうね。
坪単価は324万円。上層階ルーバルプランということで非常に立派なお値段設定ですね。
相場が今ほどまでは上がっていなかった2016年とは言え、いずれもこちらよりも駅に近かったザ・グランアルト綾瀬が平均坪単価約255万円、オープンレジデンシア綾瀬が平均坪単価約235万円、エクセレントシティ綾瀬Ⅲが平均坪単価約215万円という水準でしたので大分上昇しています。
一般プランの低層階は250～260万円台であり、物件平均自体は280万円程度にはなるのでしょうが、北綾瀬駅に目を移すと徒歩9分のルフォン北綾瀬シエルフォートが平均坪単価約210万円で分譲中ですので差はかなり大きいと感じますね。
千代田線延伸・直通により綾瀬駅との差は縮まったものの、駅力（交通利便性及び駅周りの利便性）ではまだ差があるのは言うまでもありませんし、先行する駅徒歩11分のライオンズが平均坪単価約270万円であることからしてもおかしな水準ではないのですが…。
上述のようにかなり珍しい条件の物件なのは確かなのですが、「抜け」があるがゆえに線路の影響が大きいのが玉に瑕ですし、シンプルに駅距離を考えるとかなり立派なお値段なんですよね…。
このような価格ともなると”住不の再開発の援護射撃”が欲しかったところかもしれません。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。